장위·영등포 등 뉴타운 해제지 용적률 한도 꽉 차도 최대 30% 넓혀 집 짓게 해준다

리모델링 활성화구역 확대
서울시, 이르면 내년 초부터 연면적 규제완화 시행
3~4층 다가구주택 최대수혜

담장 허물어 주차장 늘려도 혜택
자치구 골목길 조성사업 연계, 증축 혜택 조건 다양화
거주자 삶의 질 높이는 데 초점

전체 면적의 3분의 1가량이 정비구역에서 해제된 서울 영등포뉴타운 내 주택가. 한경DB

앞으로 장위, 영등포, 신길 등 서울 뉴타운 및 재개발 해제구역 안에서 낡은 주택을 리모델링(증개축)해 집을 넓혀 짓는 게 한결 쉬워진다. 정비사업 해제지역 325곳에서 지은 지 15년 이상된 주택을 증축할 때 토지 용적률 기준을 뛰어넘어 건물 연면적을 기존보다 최대 30%까지 늘려 지을 수 있게 된다. 가리봉, 해방촌, 성수1·2가, 상도4동 등 시내 8개 도시재생 활성화지역에도 재개발 해제지역과 똑같은 규제 완화가 적용된다.

정비사업 해제 중심 정책으로는 갈수록 열악해지는 저층 노후주택 밀집지의 주거 여건을 개선하는 게 힘들다는 판단에 따른 것이라고 서울시 측은 설명했다.

◆연면적 30%까지 증축

서울시는 8일 리모델링 활성화구역 지정 대상에 뉴타운·재개발 해제구역과 도시재생활성화지역을 추가한다는 방침을 정하고 지침 개정작업을 추진 중이라고 밝혔다. 시 내부 협의만 거치면 되는 내용이라 이르면 내년 초부터 연면적 규제 완화 조치가 시행될 수 있을 것이라고 시 관계자는 말했다.

시는 리모델링 활성화구역 지정을 통해 뉴타운 해제구역 내 집주인들이 집 증개축에 적극 나설 수 있도록 유도할 방침이다. 건축법과 시 건축조례에 따라 활성화구역 내 준공 15년 이상된 주택은 건물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 고쳐 기존 연면적을 최대 30%까지 넓혀 짓는 게 가능하다. 증축된 뒤 집의 연면적이 토지 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 기준을 초과하더라도 활성화구역에선 이를 허용한다는 방침이다.

부동산 전문가들은 용적률 기준에 가로막혀 방을 늘리거나 실내 공간 배치를 바꿀 수 없었던 해제구역 내 3~4층 단독·다가구주택이 혜택을 볼 것으로 예상하고 있다. 예를 들어 제2종 일반주거지역 내 260㎡ 넓이의 토지에 건폐율(대지면적 대비 건물 1층 바닥면적 비율) 50%로 지어진 4층 다가구 주택이라면 대부분 용적률 기준인 200% 가까이 지어져 현재는 리모델링을 통한 증축이 불가능하다. 하지만 활성화구역에선 리모델링 증축을 통해 1개 층 정도를 더 올릴 수 있게 된다. 일반 다가구주택은 보통 방 세 칸짜리 주택 두 가구가 새로 들어설 수 있다는 분석이다.

◆주차장 설치하면 인센티브

집주인이 연면적 확대 혜택을 얻을 수 있는 조건의 종류를 늘리고 지역별 특성에 따른 맞춤형 조건도 마련한다. 지금은 집주인이 연면적 증축 혜택을 받기 위해 △건축물 외관 보전(연면적 15% 증가) △내진성능 보강(연면적 10% 증가) △단열시공 또는 신재생에너지 생산(연면적 10% 증가) 등의 조건을 충족시켜 리모델링 공사를 해야 한다. 하지만 지상 3층 내외 저층 건축물은 내진성능을 보강해야 할 필요성이 적고 소형 주택에 태양열 등 신재생에너지 생산 설비를 갖추기 어려워 증축 혜택을 얻는 게 힘들었다.

시는 이 같은 지적을 반영해 증축 혜택이 주어지는 인센티브 조건을 현실화하기로 했다. 주차공간을 확보하기 힘든 노후 주택 밀집지역의 특성을 반영해 담장을 허물어 주차장을 설치하면 증축 혜택을 주거나 해당 자치구의 골목길 조성사업과 연계한 새로운 조건을 마련할 계획이다. 서울시 주거재생과 관계자는 “해제구역 내 리모델링은 사업성보다는 집수리를 통한 주거 환경 개선에 초점이 맞춰진 만큼 실제 거주자 삶의 질을 높일 수 있는 방향으로 증축 인센티브를 줄 계획”이라고 말했다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com