4012만원…2006년보다 377만원↑, 일반아파트와 차이도 커져
개포주공1단지 3.3㎡당 8000만원 '최고'…전문가 "투자 유의해야"

재건축 아파트값이 초강세를 보이면서 서울 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격이 사상 처음으로 4천만원을 돌파했다.

개포동 주공1단지의 가격은 3.3㎡당 8천만원에 달했고 재건축과 일반 아파트 간의 가격 차이도 역대 최고 수준으로 벌어졌다.

9일 부동산114 조사에 따르면 지난 7일 기준 강남 3구의 재건축 아파트값은 3.3㎡당 4천12만원으로 사상 처음으로 4천만원대에 진입했다.

이는 강남 3구 재건축 아파트값이 역대 최고치를 기록했던 2006년의 3천635만원에 비해서도 3.3㎡당 377만원이나 높은 것이다.

강남 3구의 재건축 아파트값은 전고점이던 2006년 이후 등락을 거듭하면서 2013년 3.3㎡당 2천992만원까지 하락했다가 지난해 재건축 사업이 활발히 진행되면서 3천506만원으로 올라섰다.

올해 들어서도 재건축 단지가 저금리 시대에 가격 상승이 보장되는 투자처라는 인식이 확산하면서 가격이 지속적으로 상승해 10월 현재 3.3㎡당 4천만원의 벽까지 뚫었다.

강남권이라는 희소가치, 정부의 재건축 사업 규제 완화, 일반 분양가 상승으로 수익성이 좋아지면서 단지별로 재건축 추진이 활발해진 것도 투자수요를 끌어모으는 요인이 됐다.

실제 올해 강남 3구의 평균 분양가는 3.3㎡당 3천729만원으로 지난해(2천974만원)보다 25.4%나 상승하면서 재건축 단지의 시세를 끌어올리는 견인차 역할을 했다.

구별로 살펴보면 강남구의 재건축 아파트값은 10월 현재 3.3㎡당 4천351만원으로 강남 3구 중 가장 높았다.

또 서초구는 지난달 23일 처음으로 4천8만원으로 4천만원대에 올라온 뒤 현재 4천109만원을 기록 중이다.

송파구는 지난달 9일 3.3㎡당 3천만원을 넘어선 뒤 현재 3천106만원까지 올랐다.

대부분의 강남권 재건축 단지들의 시세는 2006년의 전고점을 넘어서며 역대 최고가 행진을 이어가고 있다.

강남 개포주공 아파트 단지 중 가장 규모가 큰 개포주공 1단지(5천40가구)는 현재 3.3㎡당 시세가 무려 8천33만원에 달했다.

이는 개별 단지 가운데 최고가로 최근 일반분양을 마친 개포주공 3단지의 고분양가 책정과 동호수 추첨 등 자체 사업 추진 호재가 겹치면서 가격이 천정부지로 치솟았다.

이어 이주가 임박한 개포주공 4단지가 3.3㎡당 7천774만원, 서초구 반포 주공1단지가 7천212만원으로 뒤를 이었다.

재건축 기본계획 수립에 대한 기대감으로 올해 들어 3억∼4억원이나 오른 강남구 압구정동 구현대4차는 3.3㎡당 평균 시세가 5천796만원 선으로 압구정 단지 중 가장 높았다.

이처럼 재건축 아파트값이 비정상적으로 급등하면서 재건축을 제외한 일반아파트 가격과의 격차는 더욱 벌어지고 있다.

10월 현재 강남 3구의 일반아파트값 평균은 3.3㎡당 2천669만원으로 재건축 단지보다 1천343만원이 낮다.

강남권의 재건축대 일반아파트값 격차로 역대 최고 수준이다.

이는 강남 3구 재건축 단지의 가격이 3.3㎡당 2천967만원으로 근래 가장 낮았던 2012년의 경우 일반 아파트값(3.3㎡당 2천333만원)과의 격차가 634만원에 그친 것과 비교하면 2배 이상이다.

이처럼 재건축 투자 열기가 달아오르면서 시장 과열에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

부동산114 이미윤 과장은 "저금리로 인한 갈 곳 없는 유동자금이 재건축 단지로 몰리고 있지만 계속해서 시장이 과열될 경우 정부가 다시 규제를 강화하는 등 정책 변화를 가져올 수 있다"며 "재건축 초과이익환수 유예가 내년 말로 종료되면 재건축 사업이 다시 어려워질 가능성이 큰 만큼 투자에 신중해야 한다"고 말했다.

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│ 강남 3구 재건축 아파트값 변화 추이 │
│ (단위:3.3㎡당, 만원) │
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│ 지역 │ 강남3구 평균 │
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│ 2004년말 │ 2,170 │
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│ 2005년말 │ 2,685 │
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│ 2006년말 │ 3,635 │
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│ 2007년말 │ 3,522 │
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│ 2008년말 │ 3,058 │
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│ 2009년말 │ 3,584 │
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│ 2010년말 │ 3,483 │
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│ 2011년말 │ 3,326 │
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│ 2012년말 │ 2,967 │
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│ 2013년말 │ 2,992 │
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│ 2014년말 │ 3,219 │
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│ 2015년말 │ 3,506 │
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│ 2016.10.07 현재 │ 4,012 │
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(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr