초과이익 2억이면 부담금 6500만원…'발등에 불' 떨어진 재건축

재건축 '복병' 초과이익환수제
'초과이익환수제 유예' 내년 말 종료

"유예 연장 가능성 낮아"
정부 "내년 시장 봐서 검토"…거야(巨野)도 재건축 과열엔 '경계'

비상 걸린 재건축 아파트
개발이익 최대 절반 환수…내년 말까지 관리처분 내야
조합설립 단지도 안심 못해

내년 말 재건축 초과이익환수제 유예 만료를 앞두고 재건축 단지마다 사업 속도 높이기에 비상이 걸렸다. 이르면 이달 지구단위계획이 발표될 예정인 서울 압구정 현대아파트 전경. 한경DB

내년 말 3년간의 적용 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제가 서울 부동산시장의 최대 변수로 떠올랐다. 재건축 초과이익환수제는 가구당 3000만원이 넘는 개발이익을 최대 절반까지 환수하는 제도다. 2018년 1월 이 제도가 부활하면 현재 재건축을 재료로 급등하고 있는 압구정 여의도 목동 등의 아파트 가격에 급제동이 걸릴 가능성이 크다는 전망이 나온다.

전문가 “환수 유예 연장 어려울 것”

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익(추진위 구성부터 입주 때까지의 집값 상승분 중 건축비나 조합 관련 비용, 인근 평균 집값 상승분 등을 뺀 금액)이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 최대 50%까지 부담금 형태로 환수하는 제도다. 부동산 투기를 막기 위해 2006년 도입한 이후 2012년까지 부과했다. 2013년 정부가 침체된 부동산시장을 살리기 위해 2017년 말까지 유예 했다.

국토교통부와 국회는 아직 재건축 초과이익환수제 유예 연장을 검토하지 않고 있다. 다만 유예의 최대 변수로 시장 상황을 꼽았다. 강치득 국토부 주택정비과장은 “내년 하반기께 시장 상황을 봐가며 유예 연장 추진 여부를 검토할 예정”이라고 말했다. 20대 국회가 ‘여소야대(與小野大)’로 변하면서 야당 측 태도가 주목되는 가운데 국회 국토교통위원회 야당 간사인 민홍철 더불어민주당 의원은 “아직 당 차원에서 논의가 이뤄지지 않아 당론이 정해지지 않은 상태다. 내년 시장 상황을 봐가며 판단하겠다. 재건축 시장 과열을 막는 장치가 필요하다는 원칙적인 입장은 갖고 있다”고 말했다.

전문가들은 유예 연장이 쉽지 않을 것으로 전망한다. 유예를 연장하려면 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’을 개정해야 한다. 여소야대 정국이어서 야당의 찬성 없이는 연장이 불가능하다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “친(親)서민 정책을 내세우는 야당이 집값 급등의 진원지인 강남 재건축에 우호적인 정책을 펴기 어려운 국면”이라고 밝혔다.

내년 12월 치러질 대통령 선거도 유예 연장의 걸림돌이 될 것이라는 지적이 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 “야당으로선 서민표를 얻기 위해 재건축 억제 정책을 내놓을 가능성이 있다”고 예상했다.

압구정·반포·여의도 등 비상

재건축 초과이익환수제를 피하려면 내년 말까지 관리처분계획 승인을 신청해야 한다. 재건축 추진 단지에는 시간이 1년3개월밖에 남아 있지 않다.

부동산 전문가들은 적어도 현재 조합설립 인가 단계까지 가 있어야 환수제를 피할 수 있다고 전망했다. 서울시가 2000년 이후 구역이 지정된 163개 재건축 사업장을 조사한 결과 재건축에 걸린 기간은 평균 9.7년이다. 이 중 조합 설립부터 관리처분계획 승인까지 걸린 시간은 4년5개월이다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “조합을 설립한 단지도 조합원 간 내분이나 서울시 규제 등 돌발변수 없이 일사천리로 진행해야 겨우 환수제를 피할 수 있을 것”이라고 말했다.

아직 재건축을 위한 밑그림(지구단위계획)도 수립하지 못한 서울 압구정동, 여의도, 목동 등의 단지들은 재건축 초과이익환수제 대상이 될 가능성을 배제할 수 없다.

희망이 완전히 없어진 것은 아니라고 전문가들은 얘기한다. 부동산신탁회사가 단독으로 재건축하는 방식을 선택하면 사업기간을 1~3년 당길 수 있어서다. 김선철 한국자산신탁 도시재생사업실장은 “지구단위계획 수립과 병행해 정비계획을 수립하면 내년 말까지 관리처분계획 승인을 신청할 수 있다”며 “최근 여의도 압구정 등의 재건축 대상 단지들이 잇따라 신탁 방식 재건축을 검토하는 것도 환수제를 피하기 위한 것”이라고 설명했다.

조성근/조수영 기자 truth@hankyung.com