유동인구까지 잡는 '단지내 상가' 잡아볼까

힐스테이트 세종 3차·왕십리뉴타운 센트라스·e편한세상 시티 미사…

'단지 밖으로' 진출한 단지내 상가
힐스테이트 세종3차·e편한세상 시티 미사
대로변과 마주하도록 상가 배치
분양가 저렴하고 유동인구 공략 가능해 인기

단지내 상가 똑똑한 투자법은
아파트 인기와 상가 수익률은 관계없어
신도시 중심상업지역 상가 투자 주의를
중개수수료·공실 등 감안하고도 수익 5% 이상 얻을 수 있는 곳 찾아야

힐스테이트 세종 3차’ 아파트 단지내 상가 조감도 ♣♣Getty Images Bank

현대엔지니어링이 세종시 1-1생활권 L2블록에서 공급 중인 ‘힐스테이트 세종 3차’ 아파트 단지내 상가는 일반적인 단지내 상가와 많이 다르다. 규모부터 그렇다. 보통 10개 안팎 점포를 배치하는 것이 일반적이지만 여기엔 160개의 점포가 있다. 전체 단지의 3개 면을 나지막하면서 개성있는 상가 건물들이 둘러싸고 있는 모양새다. 이 상가는 저마다 특색있는 4개 존(zone)으로 나뉘어 있다. 단독주택 지역과 마주하고 있는 면엔 1층짜리 스트리트형 상가를 배치했다. 근린상업지역 상가(일명 플라자상가)와 마주하고 있는 남쪽엔 2층 높이 상가를 넣었다. 시행사가 상권 활성화를 위해 계속 보유할 나머지 두 개 존에는 각각 학원과 생활편의시설을 집중적으로 입점시킬 예정이다. 회사 관계자는 “단지가 인근 근린상업지역과 접하고 있다는 점에 착안해 주민과 외부인이 함께 이용할 수 있는 점포를 넉넉하게 배치했다”며 “점포 매입자는 상대적으로 저렴한 가격에 분양받을 수 있고, 입주민들은 주상복합 아파트처럼 멀리 가지 않고 단지 안에서 여가 레저 쇼핑 문화생활을 원스톱으로 누릴 수 있어 만족도가 높다”고 말했다.

역발상…근린형 단지내 상가 인기

단지내 상가가 유동인구 잡기에 나섰다. 단지내 상가는 입주민들이 이용할 수 있는 생활편의시설이다. 단지내 상가 면적에 대한 법적인 제한은 없다. 다만 대규모 편의점 아울렛 등이 활성화되면서 단지내 상가를 이용하는 입주민들이 줄어들자 건설사들은 단지내 상가 규모를 줄이는 추세다. 그러나 거꾸로 단지내 상가 규모를 늘리는 곳이 나오고 있다. 지하철 역세권, 근린·중심상업지역 인근 등 입지적인 측면에서 유동인구를 끌어들일 만한 곳들이다. 지하철역과 가까운 단지의 경우 역과 가장 가까운 곳에 단지내 상가를 배치해 유동인구가 유입되도록 유도하고 있다. 근린·중심상업지역과 마주하고 있는 단지는 플라자상가를 찾은 유동인구가 자연스럽게 흘러올 수 있도록 동선을 배치하고 있다.

일반 아파트 중에선 힐스테이트 세종 3차, 왕십리뉴타운 센트라스 등이 대표적인 사례다. 잠실 파크리오, 잠실리센츠 등 잠실 일대 재건축 단지의 단지내 상가들도 이런 사례다. 위례 광교 동탄2신도시 하남미사강변도시 등 주요 신도시 중심상업지역 인근에 들어선 주상복합아파트들도 대부분 유동인구까지 겨냥해 상가를 배치하고 있다.

근린형 단지내 상가의 가장 큰 장점은 주민들에게 원스톱 라이프를 즐길 수 있는 환경을 제공한다는 점이다. 점포 매수자 입장에선 저렴한 가격에 수익형 부동산을 장만할 수 있다. 일반아파트에 들어서는 근린형 단지내 상가는 분양가격이 저렴하다. 상업지역이 아니라 일반주거지역이어서 토지 가격이 싼 까닭이다. 실제 ‘힐스테이트 세종3차’의 분양가는 3억~5억원대로 맞은 편 플라자상가보다 20% 이상 저렴하다.

분양 성적은 좋다. 현대엔지니어링이 공급 중인 세종시 상가는 정식 공급 전에 이미 점포별로 3배수의 대기 예약이 몰렸다. 왕십리뉴타운 센트라스 상가 1차분도 계약 기간 80% 가까이 팔려나갔다.

분양가를 확인하라

근린형 단지내 상가는 인근 근린상권 덕에 함께 활성화되면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 저렴한 비용으로 매입해서 높은 임대료를 받을 수 있다. 다만 모든 근린형 단지내 상가가 성공하는 것은 아니다. 상권 활성화에 실패하는 곳도 있다. 경쟁 관계인 근린상권에 비해 업종이 상대적으로 단출해 유동인구를 끌어오지 못해서다. 윤병한 상가114 대표는 “인근 플라자상가와 함께 활성화되는 것이 중요하다”며 “상가 개발에 전문성을 가지고 있는 시행사가 상가의 일정 부분을 직접 보유하면서 전체 상권 활성화를 위해 노력하는 상가를 선택하는 것이 안전하다”고 강조했다.

분양가격이 지나치게 높아 수익성을 맞추기 어려운 곳도 있다. 요즘 신도시나 택지지구 상업용지나 주상복합 용지는 감정가격의 두 배 수준에 낙찰되는 사례가 많다. 토지 가격이 높으면 분양가격도 높아질 수밖에 없다. 그럼에도 수익형 부동산 열풍이 불고 있어 분양은 잘 된다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “위례 등 인기 신도시 중심상업지역 내 주상복합 단지내 상가의 일부는 분양가격이 너무 높아 매수자들이 고전할 가능성이 있다”며 “아파트의 인기와 상가 수익률과는 전혀 관계가 없다는 점을 투자자들이 잘 모르는 것 같다”고 지적했다.

상가 전문가들은 공실 중개수수료 등을 감안하고도 5% 이상(1층 기준) 나오는 상가를 찾아보라고 조언했다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “신규 분양되는 상가 중에서 매입해도 될 만한 상가는 전체의 30% 안팎에 불과한 것이 현실”이라며 “옥석을 잘 가려야 임대수익과 시세 차익까지도 노릴 수 있다”고 강조했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com