[부동산 톡톡] '고밀도 도시개발' 시대…재건축 아파트 여전히 유망

1961년 대한주택공사(한국토지주택공사의 전신)가 서울 마포구에 최초의 한국형 아파트를 건설한 이후 아파트가 전체 주거시설에서 차지하는 비중은 급속도로 높아졌다. 통계청에 따르면 1990년 전체 가구 중 아파트가 차지하는 비중이 22.7%였지만 2010년에는 59%까지 올랐다. 지난해 주택건설 인허가를 받은 76만5328가구 가운데 약 70%인 53만4931가구가 아파트다. 단독·연립주택 등 아파트를 제외한 주택의 인허가 물량인 23만397건의 두 배가 넘는다.

아파트 비중이 높아지면서 재건축연한(준공 후 30년)을 넘긴 노후단지 재건축을 둘러싼 논의도 활발해지고 있다. 낡은 대규모 아파트 단지들은 생활편의성을 떨어뜨리고 주변 지역 슬럼화를 불러오는 등 문제를 야기하기 때문이다. 재건축을 통해 해당 지역 주변을 새롭게 탈바꿈시키려는 정부와 지방자치단체의 정책적 노력이 계속되는 것도 이런 문제를 해결하기 위해서다. 또 재건축 사업은 투자자들에게 유망한 투자처이기도 하다.

일부 부동산 전문가는 재건축을 추진하는 아파트가 더 이상 투자처로서 매력이 없다고 주장한다. 1970~1980년대 지어진 서울 강남권의 저층 아파트는 대부분 재건축 사업이 마무리 국면에 들어섰다. 이제 남아 있는 재건축이 가능한 아파트는 용적률(대지면적 대비 건물 바닥면적의 총합) 상향 혜택을 누리기 힘든 중·고층 아파트만 남았기 때문이라는 논리다.

저층 아파트일수록 재건축 사업의 사업성이 높은 것은 분명하다. 하지만 과연 중·고층 아파트에 대한 재건축 사업은 투자가치가 없는 것일까?

도시계획의 새로운 흐름으로 주목받고 있는 ‘콤팩트 시티(compact city)’에서 그에 대한 해답을 찾을 수 있다. 콤팩트 시티는 도시 팽창으로 인한 환경 파괴, 도심지역 슬럼화 등의 문제를 해결하기 위해 미국 등 선진국에서 도입한 고밀도 도시개발 방식이다. 용적률 제한을 완화해 고층 건물을 짓고 그 안에 주거·업무·상업·행정시설 등 다양한 시설을 집약시키는 게 특징이다. 도시 내 이동거리를 최소화함으로써 거주민의 편의성을 높이고 차량 운행으로 인한 에너지 소비도 줄일 수 있다.

앞으로 한국의 도시계획도 이 같은 압축·고밀도 방식으로 진행될 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다. 결국 기존의 용적률 제한과 용도지역제도 등 규제는 완화될 가능성이 높다. 공공성을 갖춘 시설을 아파트 안에 입점시킬 경우 용적률 상향 혜택을 주는 방식도 유력하다. 서울, 부산, 대구 등 대도시의 도심지역 아파트 재건축이 앞으로도 꾸준히 추진될 것이라고 판단하는 이유다.

서울 등 대도시에 대한 거주 수요가 줄지 않은 상황에서 안정적으로 신규 주택을 공급하기 위해선 고밀도 재건축 외에는 별다른 대안이 없기 때문이다.

김광석 <리얼투데이 이사>

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