KDI 송인호 연구위원 "작년 인허가와 주택수요 차이 40만가구"
서승환 전 장관 "준공물량으로 따져야…오히려 초과수요"

'주택시장 공급과잉'을 두고 한국개발연구원(KDI) 연구위원과 전(前) 국토교통부 장관이 온라인 설전을 벌였다.

6일 사단법인 국가미래연구원 홈페이지를 보면 송인호 KDI 연구위원의 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의'라는 글과 이를 반박하는 서승환 전 국토부 장관의 '주택시장에 우려할만한 과잉공급이 있는가'라는 글이 나란히 올라와 있다.

송 연구위원과 서 전 장관이 홈페이지에 글을 올린 시간은 지난 3일 오후로 거의 같다.

다만, 송 연구위원이 같은 글을 작년 12월 보도자료 등을 통해 발표했었다는 점을 고려하면, 송 연구위원 주장을 서 전 장관이 반박하는 모양새다.

송 연구위원은 글에서 "작년 아파트 분양물량은 49만가구(추정)로 '제2차 장기 주택종합계획(2013∼2022)'을 바탕으로 추정한 공급계획 물량(연평균 27만가구)을 큰 폭으로 초과한다"고 지적했다.

그는 가구수 증가분(2011년 이후 연 27만가구)과 주택멸실수(최근 4년간 연 8만가구 안팎)를 고려해 우리경제의 기초적인 주택수요를 연 35만가구로 추산했다.

이를 바탕으로 송 연구위원은 "2015년 약 70만가구의 주택공급(인허가)이 이뤄져 수요와 차이가 40만가구 내외로 확대될 것"이라고 주장했다.

그는 분양물량과 함께 지역별 국내총생산(GDP) 성장률, '주택 사용자비용' 등을 바탕으로 앞으로 '준공 후 미분양 물량'도 추정했다.

사용자비용은 한국은행 기준금리에서 주택가격 상승률을 뺀 수치로, 돈을 빌려 주택을 사들였다가 되팔았을 때 발생하는 비용을 의미한다.

사용자비용이 마이너스(-) 값이면 금리보다 주택가격 상승률이 높다는 뜻이어서 돈을 빌려서 집을 산 사람에게 이득이다.

송 연구위원에 따르면 지역별 GDP 성장률이 1%포인트 하락하고 사용자비용이 1%포인트 상승하면 준공 후 미분양은 각각 12%와 4% 늘었다.

또 GDP나 사용자비용 등을 통제하고도 분양물량이 3% 늘어나면 3년 이후 준공 후 미분양은 0.3% 안팎 증가했다.

송 연구위원은 분양물량을 올해 37만가구, 2017∼2020년은 연평균 27만가구로 놓고 같은 기간 GDP 성장률을 연 2.9%, 사용자비용은 -2.1%라고 가정하면 2018년 준공 후 미분양은 2만1천가구로 늘어날 것으로 봤다.

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 작년 12월 기준 1만518가구인데, 이보다 1만가구 넘게 증가하는 것이다.

특히 GDP 성장률이 앞으로 3년간 1%포인트 하락(연간 0.33%포인트)하고 사용자비용도 -0.6%로 오르면 2018년 준공 후 미분양은 3만가구 안팎까지 늘어나는 것으로 추정됐다.

송 연구위원은 "준공 후 미분양이 증가하면 이미 수익성이 열악한 건설업계의 현금흐름을 더욱 악화시킬 수 있다"며 "금융시장에 미치는 충격이 과거보다 크게 나타날 수 있다"고 지적했다.

그의 이런 주장에 대해 서승환 전 장관은 "주택공급은 (송 연구위원처럼) 인허가물량이 아닌 준공물량으로 보는 것이 적절하다"며 "전적으로 동의하기는 어렵다"고 반박했다.

특히 송 연구위원이 가구수 증가분과 주택멸실수로 추정한 주택수요에도 서 전 장관은 의문을 제기했다.

가구수는 인구통계학적 것으로 경기와 주택시장상황을 반영하지 못하니 주택수에 자가보유율을 곱하는 '자가주택수'가 얼마나 증가했는지를 '수요'로 봐야한다고 서 전 장관은 주장했다.

그가 내놓은 작년 준공물량은 43만가구(추정)이다.

이는 지난해 멸실주택수(8만가구)에 자가주택 증가분(35만9천252가구)를 더한 값인 43만9천252가구보다 9천가구 적다.

서 전 장관은 "작년 인허가수는 급격히 늘었지만, 준공물량은 전년(2014년·41만2천345가구)보다 별로 늘지 않았다"며 "작년 주택시장에는 오히려 약한 정도의 초과수요가 존재했다고 볼 수 있다"고 지적했다.

이어 "준공물량은 과거 3년간 인허가물량 평균치와 강한 상관관계를 갖는다"며 "(인허가물량 등을 감안한) 올해 준공물량 예측치는 43만∼46만가구"라고 밝혔다.

서 전 장관은 "주택멸실을 고려하면 금년 주택수는 2천39만3천∼2천42만3천가구, 자가주택수는 1천178만7천∼1천184만5천가구"라며 "이 경우 자가주택 증가분이 16만∼21만8천가구여서 초과공급은 12만7천∼21만5천가구에 그친다"고 설명했다.

그는 "올해 주택시장에 우려할 초과공급이 존재할 것으로 판단하기 어렵다"고 말했다.

준공물량에서 자가주택 증가분 등을 뺀 값은 2011년 14만8천, 2012년 22만3천, 2013년 10만5천, 2014년 9만9천이었다.

서 전 장관은 "올해 인허가물량도 작년보다 상당히 적을 가능성이 크다"며 "정책이나 경기 등에 이례적 변화가 없다면 2017년에도 주택시장을 교란할 초과공급 가능성은 낮다"고 결론지었다.

(세종연합뉴스) 이재영 기자 jylee24@yna.co.kr