소수 지분땅 공매로 공략…단기에 130%차익
올해 초 지목이 대지인 상업지역 내 토지 지분이 공매로 나왔다. 전체 면적이 2500㎡인 장방형 토지였다. 그중 약 150㎡의 소수 지분이 경매대상이었다. 감정가는 4억5000만원이었지만 여러 번 유찰돼 최저 응찰가격은 감정가의 60%대인 2억7000만원까지 떨어져 있었다. 유독 토지지분 경매매물만을 즐겨 찾던 필자의 제자 K씨가 약 3억원에 단독으로 낙찰받았다.

당시 위 토지 일대는 이름만 대면 알 만한 대기업에서 조만간 사옥 용도의 건축물을 신축할 계획을 잡아 놓고 있었다. 실제 현장에 가보니 공사를 위한 준비가 착착 진행되고 있었다. K씨는 비록 작은 평수였지만 이 토지를 낙찰받아 공유물 분할 소송을 통해 현물로 분할한 뒤 상가건물을 짓는다면 위 대단위 사옥을 배후로 괜찮은 수익을 거둘 수 있겠다고 판단했다. 재산권 행사의 제약이 있는 지분공매의 약점에도 불구하고 과감하게 응찰한 이유다.

경매는 입찰 현장에서 곧바로 공유자우선매수청구절차가 진행되지만 공매는 매각결정기일까지 3일간이나 우선매수청구의 기회가 주어진다. 어찌된 일인지 타지분권자인 대기업 측은 우선매수청구를 하지 않았고 K씨는 무사히 잔금을 납부해 소유권을 취득할 수 있었다.

공유자 우선매수청구가 없어 이 물건에 대해 관심이 없는 줄 알았던 타지분권자는 K씨가 잔금을 내자마자 지분을 시세대로 매수하겠다며 애가 닳도록 협의를 요청해왔다. 그러나 어차피 현물분할을 통해 상가를 신축할 목적이었던 K씨는 상대의 요청을 정중히 거절했다. 이에 상대방은 이런저런 방법으로 압박하다 결국 공유물분할소송을 제기해왔다.

필자가 대리해 위 소송을 진행했다. 상대는 우리 쪽이 소수지분권자고 여러 정황상 알박기 목적으로 낙찰받았으므로 현물분할은 절대 안 되고 감정가격대로 원고 쪽에서 매수하게 해달라고 재판부에 강력히 어필했다. 그러나 우리 쪽은 토지의 형상이나 면적 등을 고려할 때 이 사건 토지는 충분히 현물분할이 가능하고 대법원 판례상 공유물의 분할은 현물분할이 원칙임을 들어 측량감정 등을 통해 적절한 비율로 현물분할돼야 한다는 논지를 분명히 주장했다.

처음에는 감정가 정도에 매수가 가능하리라는 판단으로 강하게 압박해오던 상대 측에서 형세가 불리하게 돌아가자 입장을 바꿨다. 현물분할을 하게 되면 땅의 모양새가 나빠져 전체적으로 토지 가치가 떨어지게 되고 건물 신축 시 대지를 효율적으로 활용할 수 없다는 이유로 적정가에 땅을 매도해달라고 재판 외적으로 필자에게 수차례 요청해왔다.

의뢰인과 협의 결과 가격만 적정하다면 매도하자는 쪽으로 의견이 모아졌고 상대의 이익을 외면하지 않으면서도 우리 쪽 이익을 극대화하는 방향으로 협의를 진행한 결과 매매가를 7억원으로 해 매매계약을 체결하되 상대 쪽에서 대지의 배타적 사용분에 대한 부당이득 명목으로 5000만원을 추가로 지급하는 내용의 최종협의가 이뤄졌다. 단기양도에 따라 중과세되는 세금을 절세할 방법을 강구하다 매매대금 중 일정액을 잔금으로 남겨두고 1년이 지난 후 지급하면서 그때 동시에 소유권을 이전하는 것으로 약정했다.

이로써 지분투자의 성격상 장기 투자가 되리라는 당초 예측과 달리 K씨는 단기간에 상당히 높은 수익을 얻게 됐고 상대방도 예정됐던 건물 신축공사를 신속히 진행해 상당액의 매몰비용을 절감했다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >