['임대소득 과세' 대응 전략] 셰어하우스, 2주택이지만 1주택 간주

거주공간·생활공간 분리
기준시가 9억 이하가 대상
건설사들 앞다퉈 공급

롯데건설이 서울 용두동에 공급하는 ‘용두롯데캐슬리치’ 전용 114㎡의 부분임대형 평면. /롯데건설 제공

‘셰어하우스’를 한마디로 정의하면 ‘한지붕 여러 가족’이다. 거주공간과 생활공간을 분리해 취사·세탁 등의 생활은 공용공간에서, 침실과 욕실 같은 거주기능은 전용공간에서 이뤄지도록 설계한 주택이다. 기숙사나 하숙집을 떠올리면 쉽게 이해할 수 있다.

최근 1~2인 가구가 늘며 셰어하우스에 관심이 모인다. 셰어하우스는 한 건물에서 시설을 함께 사용하며 사는 ‘동거형’, 아파트 시설 일부를 분리해 세를 놓는 ‘부분임대형’ 등으로 나뉜다.

이 가운데 부분임대형(세대분리형)은 합법적으로 임대소득 과세를 피할 수 있다. 사실상 2가구가 살고 있는 2주택이지만 1가구로 간주하기 때문이다.

지난해 국토교통부는 새로 짓는 아파트뿐 아니라 이미 준공된 아파트도 수직증축 리모델링을 통해 부분임대형 아파트를 공급할 수 있도록 했다. 2012년 5월에는 부분임대형 아파트 건설기준을 마련했다. 먼저 전용 85㎡가 넘는 아파트만 부분임대형으로 설계할 수 있게 한 면적기준을 없애고, 임대할 가구의 면적은 14㎡ 이상으로 만들게 했다. 또 임대가구가 독립적인 생활을 할 수 있도록 독립된 현관을 갖추고 1개 이상의 침실, 개별 부엌과 개별 욕실을 마련했다. 분리형 공간은 필요에 따라 언제든 다시 합칠 수 있다.

정부는 ‘2·26 주택 임대차시장 선진화 방안’을 발표하며 임대소득 과세 범위를 넓혔지만 부분임대형은 1가구로 간주하기로 했다. 기준시가가 9억원 이하라면 과세 대상에 포함되지 않는다. 때문에 부분임대형 아파트를 가진 집주인이 두 가구를 모두 임대하고 본인은 다른 곳에서 전세로 살아도 임대소득세를 내지 않아도 된다.

건설사들도 앞다퉈 부분임대형 평면을 공급하고 있다. 서울 흑석동 ‘흑석한강센트레빌 2차’는 전용 84㎡ 34가구가 부분임대형으로 분양됐다. 공간을 둘로 나눠 67㎡ 넓이의 투룸과 18㎡ 분리형 원룸으로 이뤄졌다. 용두동에 들어설 ‘용두 롯데캐슬 리치’는 전용 114㎡ 22가구를 부분임대형으로 설계했다.

삼성물산이 서울 현석동에서 짓고 있는 ‘래미안 마포 웰스트림’ 전용 84㎡의 평면도. 투룸과 원룸으로 분리된 공간에 각각 현관문을 달아 독립적인 생활이 가능하도록 설계했다. /삼성물산 제공

현석동에 들어서는 ‘래미안 마포 웰스트림’은 전용 84㎡ 64가구를 부분임대형으로 짓고 있다. 대치동 ‘대치우성2차’를 리모델링한 ‘대치 래미안 하이스턴’은 국내에서는 처음으로 부분임대형이 공급된 리모델링 단지다. 전용 110㎡ 3가구가 부분임대형이다.

전문가들은 이 같은 부분임대형 셰어하우스가 앞으로 더 늘어날 것으로 내다봤다. 1~2인 가구가 급속히 늘어나는 인구구조를 생각하면 피할 수 없는 선택이라는 얘기다. 장대섭 명지대 부동산대학원 교수는 “중대형 면적 아파트의 노는 공간을 임대주택으로 바꿔 임대수익을 올리는 부분임대형 주택이 늘어날 수밖에 없다”며 “다만 입지는 도심, 역세권, 대학가나 일터 주변으로 한정될 것”이라고 설명했다.

투자시에는 경쟁상대가 될 오피스텔이나 도시형생활주택이 주변에 있는지 여부도 살펴야 한다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “부분임대형의 임대료가 오피스텔 등보다 더 높게 형성돼 있긴 하지만 이 역시 지역 시세에 따라 달라진다”며 “그 지역에 오피스텔이 많이 공급될 예정이라면 임대료 하락을 피하기 어렵다”고 조언했다.

부분임대형 원룸에 들어가려는 세입자는 2012년 5월 이후에 공급된 아파트를 고르는 편이 낫다. 2012년 5월 부분임대형 아파트 건설기준이 바뀌어 두 가구가 각자 현관을 갖추도록 해서다. 그 이전에 지어진 아파트는 두 가구가 하나의 현관을 쓰는 경우도 있기 때문에 사생활 보호에 취약한 편이다.

한집에 여러 명이 하숙집처럼 거주하는 동거형의 경우 임대소득이 노출되지 않을 가능성이 높다. 동거형 셰어하우스에 거주하는 이들은 주로 대학생이나 외국인이어서 확정일자를 받지 않는 까닭이다.

이현진 기자 apple@hankyung.com