꽉 막힌 재개발·재건축 풀릴까

도시·주거환경법 개정안 시행
정부, 용적률 300%까지 확대…조합원에 집 2채까지 공급 허용

개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 수혜가 예상되는 반포동 반포주공1단지. 한경DB

앞으로는 지방에서도 재개발·재건축 사업을 할 때 용적률을 법정 최대치(상한선)까지 받을 수 있게 된다. 지금까지는 수도권 일부(과밀억제권역)에서만 ‘용적률 상한선’이 허용됐다. 하지만 이번에 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)이 개정되면서 지방의 주택정비사업단지까지 허용 범위가 확대됐다. 또 조합원들은 기존 주택 크기(전용면적 기준) 이내에서 새 아파트를 최대 2가구까지 받을 수 있게 된다. 전문가들은 “주택 경기 침체로 사업 추진이 어려웠던 전국의 재개발·재건축 단지들에 호재가 될 것”으로 내다봤다.

◆지방도 재건축 용적률 대폭 확대

17일 국무회의를 통과한 도정법 개정안에 따르면 그동안 수도권 과밀억제권역에서만 적용되던 ‘법정 상한 용적률 적용’이 지방으로까지 확대된다. 이에 따라 일반분양 아파트 가구수가 늘어날 전망이다. 이로써 사업성 부족으로 어려움을 겪고 있는 수도권 일부와 대구 광주 대전 등 지방 도시의 재건축 단지들이 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상된다.

그동안 지방자치단체들은 조례로 재건축 용적률을 규제해왔다. 예컨대 법률상 3종 일반주거지역은 용적률 상한이 300%이지만 대구시와 광주시는 각각 조례로 280%, 270%로 낮춰 그 이상은 재건축할 수 없도록 했다.

다만 이번 법 개정에 따라 용적률을 늘려 받으면 해당 재건축 조합은 증가한 용적률의 일정 비율(50% 이하)을 임대주택으로 공급해야 한다. 조창혁 한가람 법률사무소 변호사는 “지자체가 임대주택 의무 비율을 0%로 정할 수도 있는데, 이 경우 늘어나는 용적률 전부를 분양으로 전환할 수 있다는 의미”라며 “그만큼 재건축 사업성이 좋아질 수 있다”고 말했다.

◆강남 ‘1+1 재건축’ 활기 띨 듯

앞으로는 재개발·재건축 등 정비사업 조합원은 본인이 소유한 기존 주택의 전용면적 범위 내에서 최대 두 채까지 주택을 분양받을 수 있게 됐다. 예를 들어 전용 142㎡ 중대형 아파트 조합원은 재건축으로 새로 분양받을 주택을 85㎡와 57㎡짜리 2가구로 나눠 받을 수 있다는 것이다. 지금까지는 보유한 주택의 가격 범위 내에서만 2주택 분양을 허용해 대부분의 조합원은 1가구밖에 받을 수 없었다.

이번 법률 개정으로 중대형 가구가 많은 서울 강남권 등이 큰 혜택을 볼 전망이다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 단지 가운데 전용 120㎡ 이상 가구는 1만651가구에 이른다. 지역별로 서초구, 송파구 등에 수혜 단지가 몰려 있다. 반포동 주공1단지는 3590가구 가운데 전용 120㎡ 이상이 780가구에 달한다.

서울 방배동 L공인 대표는 “이 근처 재건축 단지의 집주인들은 주로 연령대가 높아 임대수익에 관심이 많은 편”이라며 “1+1 재건축을 통해 하나 더 받는 집은 임대를 놓으려는 사람들이 최근 예상 임대료를 묻는 전화를 많이 한다”고 전했다.

하지만 강남 이외 지역은 부동산 경기 침체로 사업성이 높지 않다는 지적도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남을 제외한 다른 지역에서는 기존 주택(지분) 가격 하락 등으로 재건축·재개발 추진이 쉽지만은 않은 상황”이라고 말했다.

안정락/이현진 기자 jran@hankyung.com