이달 말 취득세 감면 종료…세금·대출 규제 완화로 '심폐소생'…"거래절벽을 막아라"

전문가 긴급 제언

설문에 참여한 부동산 전문가들은 정부가 추가로 내놓아야 할 대책으로 취득세율 인하 등 거래세 조정, 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화, 다주택자 양도소득세 중과 같은 차별적인 세제 철폐 등을 꼽았다.

거래세를 내리고 금융규제를 완화하고 실제 주택을 구입할 수 있는 다주택자에 대한 차별을 없애야 주택거래가 살아날 것으로 전망했다.

장기간 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 데다 향후 집값 급등 우려가 크지 않아 규제들을 조정해야 한다는 지적이다.

① 취득세 영구적으로 낮춰라

2005년부터 적용되고 있는 취득세 기본 세율은 4%지만 8년째 1~2%를 오락가락할 뿐 한 번도 제대로 적용된 적이 없다. 감면이 계속됐기 때문이다. 2006년 취득세 과표 기준을 실제 가격보다 낮은 공시가격 대신 실거래가로 바꾸면서 늘어난 세금 부담을 줄여주기 위해 취득세를 50~75%씩 감면해준 게 화근이었다.

감면이 끝나면 거래가 급감했고, 그때마다 재연장 카드를 꺼내다 보니 감면 종료 시점이 가까워지면 매수자들은 정부만 쳐다보게 됐다.

2012년 초에는 취득세 최고세율이 2%에서 4%로 오르자 1월 주택거래량이 전년 12월보다 72.9% 급감했다. 취득세율이 3%에서 4%로 인상된 올해 초에도 거래량이 전달보다 75%까지 줄었다. 집값에 따른 세율을 차등화한 것도 취득세가 누더기가 된 이유다. 고가 주택의 혜택을 줄여야 한다는 야당의 주장에 따라 2011년 9억원 주택(세율 2%)을 기준으로 세율을 차등화한 데 이어 작년 ‘9·10 대책’을 통해서는 12억원(3%) 기준까지 등장하면서 더 복잡해졌다.

김동수 주택협회 진흥실장은 “취득세율을 그대로 두고 과표만 올라간 불합리한 상태에서 감면 일몰과 연장이 계속되다보니 주택 시장의 혼란만 커졌다”면서 “취득세율을 항구적으로 인하하기에 앞서 우선 이달 말 종료되는 취득세 감면 연장이 절실하다”고 말했다.

② 다주택자 양도세 중과 폐지하라

부동산 전문가들은 다주택자가 집을 팔아서 얻은 시세 차익에 대해 1주택자(세율 6~38%)보다 무거운 세금(2주택자 50%·3주택 이상 60%)을 물리는 제도는 시대 변화를 제대로 반영하지 못한다고 지적했다. 글로벌 금융위기 이후 수도권 집값이 10% 이상 하락해 과거와 같은 양도 소득이 발생할 가능성이 낮은 데다 ‘내 집을 마련하겠다’는 의식이 약화됨에 따라 전·월세 가격만 급등하는 등 임대시장이 불안해지고 있어서다. 올해 말까지인 다주택자 양도세 중과 유예기간이 끝나면 또다시 ‘세금폭탄’이 우려된다. 3주택자가 5억원에 산 집을 5년 뒤 8억원에 매각했을 때 현재는 양도세(세율 35%)로 8082만원만 내지만 내년에는 두 배(세율 60%) 이상 많은 1억6665만원을 부담해야 한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “양도세 중과는 ‘1가구 1주택 주의’라는 과거 주택정책에 뿌리를 두고 있다”며 “미분양 주택이 넘쳐나는 지금은 다주택자가 집을 사서 세를 놓는 게 거래 활성화는 물론 전·월세 시장 안정에도 도움이 된다”고 설명했다. 9억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세도 같은 재산에 두 개의 세금(재산세·종부세)을 매기는 이중과세라는 논란이 끊이지 않는다.

③ DTI·LTV 금융규제 완화하라

총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV)규제도 주택 거래를 막는 요인으로 꼽힌다.

정부는 ‘4·1 부동산 대책’을 통해 생애 최초 주택 구입자와 전세자금을 마련하려는 집주인들에게만 연말까지 DTI·LTV의 적용을 완화했다. 이에 대해 전문가들은 규제 완화가 보다 폭넓게 적용돼야 한다고 목소리를 높이고 있다.

일각에선 가계대출 증가와 이에 따른 가계 부실화를 염려하지만 요즘같이 집값이 하락하는 침체기에는 규제를 풀어도 무분별하게 대출을 받아 집을 사는 사람이 거의 없다는 게 전문가들의 분석이다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “구매력이 작은 생애 최초 구입자보다는 실구매력이 큰 자산가들이 집을 사야 주택 시장이 살아날 것”이라고 말했다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 “DTI 규제가 강화됐지만 생활자금 수요가 늘면서 가계대출은 증가 추세”라며 “정부도 주택담보대출이 서민들의 내 집 마련을 위해 불가피한 선택 요소라는 점을 공감해야 한다”고 말했다.

특히 DTI는 현실과 맞지 않는다는 지적이 많다. 은행들은 대출시 주택을 담보로 하기 때문에 개인 소득 수준에 따라 대출금을 제한하는 것은 금융사 입장에서도 효용성이 없다는 것이다.

김보형/김동현 기자 kph21c@hankyung.com