범강남권으로 분류돼 올 하반기 관심 단지로 꼽힌 서울 강동구 고덕주공1단지 재건축 아파트(고덕아이파크).지난 3일 밤 금융결제원에서 확인한 이곳 222채 아파트 일반분양 1순위 청약 결과는 예상 밖이었다. 평균 경쟁률 1.8 대 1.최근 서울지역 아파트 경쟁률 중 최저인 것은 물론 지난달 인천 청라지구(1순위 평균 2.9 대 1) 경쟁률에도 못 미쳤다. 가장 큰 215㎡(공급면적) 34채에는 서울지역에서 단 한 명，수도권까지 합쳐 4명만 신청해 대거 미달됐다.

저조한 청약률에 대해 부동산 전문가들이 분석한 원인은 단 한 가지，바로 비싼 분양가다. 215㎡ 분양가격은 20억1014만원(기준층)으로 3.3㎡당 3079만원에 달했다. 서울 강동지역 아파트 분양가 중 가장 높다. 고가 아파트의 대명사인 강남구 도곡동 타워팰리스 시세(188㎡ · 18억~21억원)와 맞먹는 수준이다. 고분양가 논란은 고덕아이파크만의 얘기가 아니다. 동작구 본동 등 최근 분양된 서울 주요 재개발 아파트들도 3.3㎡당 분양가격이 2500만원까지 치솟았다. 이처럼 재개발 · 재건축 아파트 분양가격이 뛰는 것은 분양가 제어장치가 없는 데다 최근 집값 안정에 결정적으로 작용한 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않아서다. 아파트를 시공한 건설사조차 분양가격을 결정할 때는 사업시행자인 조합에 끌려다닌다고 말한다. 개발이익을 위해 분양가를 최대한 높이려는 조합과 적절한 분양가에 조기 분양을 요구하는 시공사 간 마찰도 적지 않다고 한 건설사 관계자는 전했다.

분양공고 승인권을 가진 지방자치단체도 별 수단이 없다. 한 구청 관계자는 "2007년 11월 이전에 관리처분을 받아 분양가상한제를 피한 재건축 아파트에 대해선 원가 관련 서류를 요구할 수 없고 민원 때문에 분양가 행정지도도 어렵다"고 토로했다.

3년 전 판교신도시에서 경험했듯이 고분양가는 주변 집값에 바로 영향을 준다. 빈 땅이 거의 동난 서울에선 재개발 · 재건축 아파트가 신규 공급의 대부분을 차지한다. 정부가 집값 불안의 도화선을 차단하기 위해 재개발 · 재건축 일반분양에 대해 대출규제 등의 카드를 써야 한다는 목소리는 그래서 나온다. "분양가상한제와 같은 가격 통제가 아니라 과도한 이익을 제어하는 대책이 시급합니다. " 시민단체가 아니라 최근 만난 건설사 분양소장의 제언이다.


김철수 건설부동산부 기자 kcsoo@hankyung.com