용적률 상승분 돈으로 환산, 부과 방안 추진
국토부ㆍ국토硏 이달 29일 공청회 개최

재건축 사업으로 발생하는 조합원들의 개발이익을 부담금으로 환수하는 '재건축 초과이익환수제'에 대한 제도 개선이 추진된다.

재건축 초과이익 환수제는 연초 MB정부의 재건축 규제 완화 대상에도 빠진 사실상 유일하게 남아 있는 재건축 관련 규제여서 제도 개선 방향에 관심이 쏠리고 있다.

21일 국토해양부에 따르면 현행 재건축 초과이익 환수 방법이 복잡하고 집값 변동에 따라 같은 단지라도 초과이익이 달라질 수 있다는 지적에 따라 새로운 부과 방식을 도입하는 방안을 검토하고 있다.

현행 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하도록 하는 것을 말한다.

적용 대상은 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청하는 단지이며 입주 시점에 부담금이 산출되기 때문에 실제 부담금이 부과된 단지는 아직 없다.

국토부와 건설업계는 이르면 연말께 수도권에서 첫 부과 단지가 나올 것으로 보고 있다.

하지만 이 방식은 제도 시행 전부터 조합원당 개발이익 산출이 까다롭고, 2006년 이전에는 아파트의 개발이익 산정의 기준이 되는 공시가격이 발표되지 않아 오래전에 재건축 추진위를 구성한 단지는 정확한 금액 산출이 어렵다는 등의 문제점이 제기됐다.

또 같은 지역은 물론 동일한 재건축 아파트라도 부과 시점의 경기(주변 집값)에 따라 초과이익이 달라질 수 있어 불합리하다는 지적을 받아왔다.

예컨대 같은 강남 대치동에 이웃한 A, B 아파트가 동시에 추진위원회를 구성해 재건축을 시작하더라도 서로 사업일정이 다르기 때문에 입주 시점의 주변 시세에 따라 한 단지는 부담이 커지고, 다른 단지는 부담이 줄어들 수도 있는 것이다.

주거환경연구원 강현귀 연구원은 "현행 방식으로는 초과이익이 발생하지 않는 사람도 부담금을 내야 하는 등 불합리한 측면이 있고, 공시가격 제도가 도입된 이전에 재건축이 개시된 단지는 감정평가 금액이 적정한지도 논란의 소지가 있다"고 말했다.

국토부는 이에 따라 제도 개선의 필요성을 검증하는 차원에서 지난해 11월부터 산하 연구기관인 국토연구원에 의뢰해 초과이익 환수 방법 개선에 관한 연구 용역을 진행 중이다.

국토연구원은 이와 관련해 1차 연구 결과를 토대로 이달 29일 공청회를 열고, 전문가들의 의견을 수렴해 반영하기로 했다.

연구원은 이번 공청회에서 '사업 개시시점과 종료시점의 시세'를 따져 개발이익을 산출하는 현행 방식 대신 '용적률 증가분의 가치'를 금액으로 환산해 부담금을 부과하는 방법을 제안하기로 했다.

현행 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 도시계획 변경으로 250%까지 지을 수 있게 됐다면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하는 방식이다.

국토연구원의 연구 용역은 2차 용역을 포함해 2011년 5월까지 진행된다.

연구원 관계자는 "현행 재건축 초과이익 환수 방식은 산출 방식이 복잡하고 계산된 초과이익의 적정성을 검증할 방법이 없다는 게 문제"라며 "이 제도가 시행되면 개발이익에 대한 객관적인 산출이 가능하고, 종전 방식보다 계산이 간편해 조합원의 개발이익 예측도 가능해질 것"이라고 말했다.

이에 대해 국토부 관계자는 "현행 재건축 초과이익부담금 부과 방식이 합리적이라고 할 수는 없지만 실제 부과도 해보지 않고 당장 제도를 개선하기는 어렵다"며 "올해 말 이후 실제 부과 사례를 봐가며 방식을 바꾸는 등의 제도 개선을 추진하겠다"고 말했다.

한편 국회 건설교통위원회는 지난해 국회에 상정됐다가 심의가 보류된 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 21일 법안심사 소위원회에서 재심의할 예정이어서 재건축 초과이익환수제 개편 움직임이 본격화할 전망이다.

법률 개정안에는 재건축부담금의 부과 개시 시점을 종전의 조합설립추진위원회가 승인된 날에서 재건축 조합설립 인가시점으로 늦춰 재건축 부담금의 규모를 줄이는 방안이 담겨 있다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr