최근 수익형 부동산의 화두로 급부상한 '도시형 생활주택' 관련 법률 정비가 최근 마무리되면서 임대업자,다세대 주택 건설업자들은 물론 일반 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

한국경제신문은 지난 24일 서울 강남구 논현동 건설회관 대강당에서 도시형 생활주택 투자설명회를 개최했다. 이날 행사에는 한경 인증 베스트 공인중개사와 일반 투자자 500여명이 몰려 성황을 이뤘다. 김병옥 서울시 주택공급과 관리계획팀장과 소형 주택 전문업체 수목건축의 서용식 대표는 이날 도시형 생활주택 관련 제도와 투자 전망을 강의했다.

김 팀장은 도시형 생활주택이 무엇이고 구체적으로 어떤 부문의 규제가 완화되는지에 대해 상세히 설명했다. 김 팀장은 도시형 생활주택을 활성화하기 위해 주택법,주택법 시행령,건축법 시행령,주택건설 기준 등에 관한 규정,주택공급에 관한 규칙,국토의 계획 및 이용에 관한 법 등 6개의 법률을 개정했다고 밝혔다.

도시형 생활주택의 가장 큰 핵심은 '주차장 설치 기준'이다. 그동안 '주택건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 공동주택의 경우 세대당 1대 이상의 주차장을 지어야 했다. 하지만 개정된 주차장 설치 및 관리 조례는 주차장 설치 비율을 크게 완화했다. 일반 지역의 경우 세대당 0.1~0.5대이고,서울시가 지정하는 주차장 완화 구역은 연면적 200㎡당 1대만 설치하면 된다. 또 일반 지역에서도 원룸형과 기숙사형으로 나뉜다. 원룸형은 세대당 0.2~0.5대,기숙사형은 세대당 0.1~0.3대만 설치하면 된다. 지방자치단체는 이 범위 안에서 조례로 주차장 수를 정할 수 있다.

서울시는 최근 조례로 주차장 기준을 정했다. 기숙사형은 세대당 0.3대,원룸형은 세대당 0.5대다. 예를 들어 기숙사형의 경우 공급면적 12㎡(전용 7㎡)짜리 50채(연면적 600㎡)를 지을 경우 종전에는 50대의 주차장 규모를 갖춰야 했지만 이젠 15대면 충분하다. 주차장 완화 지역의 경우에는 이보다 더 줄어든 3대(연면적 200㎡당 1대)가 주차할 수 있는 시설을 만들면 된다.

그 밖에도 도시형 생활 주택의 경우 주택법의 감리를 받지 않고 건축 허가를 받을 수 있어 비용 투자가 적게 든다. 분양가 상한제 적용도 받지 않는다. 또 한 건물에 원룸형과 기숙사형을 혼용해 지을 수 있도록 해 공간 활용도가 뛰어나다는 장점도 있다. 한 건물은 아니지만 동일 단지의 경우 일반 공동주택과 도시형 생활주택을 함께 지을 수도 있다.

서울시의 주차장 완화 구역은 현재 검토 중이다. 김 팀장은 "1~2인 가구 거주 비율이 높은 지역을 우선 고려하겠다"며 "지역적 공감대가 형성된 곳을 배려할 계획"이라고 말했다. 서울시는 △1~2인 가구 거주 비율이 높은 지역 △주차 수요가 낮은 지역 △공용주차장 등 주차시설 기반이 양호한 지역 △건축물의 경과 연수가 높은 지역 △건축물의 접도율이 양호한 지역 등을 중심으로 선정할 방침이다.

서용식 대표는 도시형 생활주택이 활성화되면 기존 오피스텔이 시장에서 힘을 쓰지 못할 것으로 전망했다. 오피스텔은 여전히 세대당 1대의 주차공간을 확보해야 하기 때문에 경쟁력이 없어서다. 특히 주차공간을 확보하려다 전용률이 50% 미만으로 떨어질 경우 상대적으로 분양가가 높아질 수밖에 없다는 점도 걸림돌이다.

반면 지금까지 방안에 화장실을 지을 수 없었던 고시원이 합법적으로 이를 설치할 수 있어 도시형 생활주택과 경쟁관계를 형성할 것으로 예상했다. 고시원은 최근 건축법 시행령 개정으로 개별 욕실,화장실을 만들 수 있게 됐다. 그는 또 도시형 생활주택의 수익률을 최소 7%에서 최대 12%까지로 예측했다. 보다 구체적으로 직접 토지를 매입해 건물을 지어 임대할 경우는 7~12%,임대 후 분양할 경우 수익률은 이보다 높아질 수 있지만 분양에 리스크가 있을 수 있다고 전망했다. 서 대표는 "도시형 생활주택 사업의 핵심은 임대관리 시스템"이라며 "도시형 생활주택 사업자들은 입주자들에게 어떤 생활 서비스를 제공할 것인가에 대해 고민해야 한다"고 말했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com