(3) 인천 서구ㆍ연수구 일대

올 상반기 부동산 시장 최대 화두의 하나는 인천이었다. '더 샾 하버뷰Ⅱ'가 최고 285대 1의 청약 경쟁률을 기록하는 등 송도와 청라가 나란히 신규 분양시장을 달군 데다 구도심에도 재개발 바람이 불어 연립 및 다가구주택 낙찰가율이 지난달 105%까지 치솟았다.

하지만 일각에서는 인천시가 내놓은 장밋빛 청사진의 실현 가능성에 의문을 제기하기도 한다. 청약시장에도 실수요보다 가수요가 많이 유입돼 과열됐다는 우려의 목소리도 높다.

11일 송도 일대가 내려다보이는 인천경제자유구역청 갯벌타워에서 만난 한경 베스트공인중개사들은 전문가들과 함께 인천 부동산시장의 기회와 위기에 대해 의견을 나눴다. 송도동에서 허용범 송도포스코공인 대표,심현숙 KS장승백이공인 이사가 참석했으며 양문창 동아공인대표(가좌동)가 구도심 재개발에 대해 설명했다. 국민은행의 박합수 부동산팀장과 김진호 송도PB팀장도 자리를 함께 했다.

참석자들은 인천이라는 도시 전체가 새로운 모습으로 거듭나고 있다는 데 의견을 같이했다. 송도에서 연수동을 거쳐 논현,한화 택지개발지구로 이어지는 남부축과 청라지구와 가정오거리 재개발지역,검단신도시로 이어지는 북부축, 구도심에서는 1호선 전철역 인근을 중심으로 주안지구,도화지구 재개발이 진행되고 있기 때문이다. 2014년 아시안게임을 치르고 경제자유구역 개발이 완료되는 2020년의 인천은 지금과는 전혀 다른 도시가 될 전망이다.

양 대표는 "강과 바다를 끼고 공항,항만 등 인프라를 갖추고 있다는 점에서 인천은 자립해 성장할 여건을 충분히 갖췄다. 지금까지는 서울과 수도권 남부지역에 비해 홀대받았지만 4,5년만 지나도 진가를 확인할 수 있을 것"이라고 자신했다.

박 팀장도 "인천은 중장기적으로 시간을 갖고 바라볼 필요가 있는 지역"이라며 "지금은 곳곳에서 흙먼지를 날리고 있지만 좋은 여건에 풍부한 유동성이 결합하면 미래는 몰라보게 달라질 수 있을 것"이라고 전망했다.

그러나 최근의 청약 열풍에 대해서는 기대보다 우려의 목소리가 높았다. 김 팀장은 "송도 지역 아파트는 인천의 다른 지역과 비교해 2억원 이상 비싼 만큼 인천 수요자들이 소화를 한다면 답이 안 나온다. 서울 등에서 실수요자가 들어와야 한다는 건데 그만큼 매력이 있는지 의문"이라고 지적했다. 양 대표도 "청라지구 청약 열풍도 실수요보다는 가수요자들에 의해 주도됐다"며 "입주가 시작되는 2~3년 후부터 가수요자들이 물건을 던지기 시작하면 시세에 악영향을 미칠 것"으로 우려했다.

반면 허 대표는 "은퇴 후 서울에서 내려와 살겠다는 고객이나 세컨드 하우스 개념으로 갖고 있겠다는 분들이 꽤 있다"면서 "송도 지역 아파트는 99㎡(30평)형대의 경우 한때 인근 연수구 아파트보다 3억원 이상 비쌌으나 지금은 연수구 아파트를 팔고 대출을 1억원 정도만 끼면 송도에 아파트를 살 수 있다"며 실수요도 만만치 않다고 반박했다.

올해 들어서만 2000만~3000만원씩 오르는 등 가격이 급등하고 있는 서구와 동구 일대 연립 · 다가구주택에 대해서도 과열 우려가 나왔다. 구도심 재개발 호재를 기대하고 매수세가 몰리고 있지만 계획대로 진행되기 어려울 가능성이 높아서다. 공영개발방식인 가정오거리 재개발지역의 보상이 2006년에서 2008년으로 미뤄져 사업 진행에 차질을 빚고 있는 게 단적인 예다. 박 팀장은 "주민들의 경제력이 부족해 재개발에 어려움을 겪고 있는 가운데 서울지역 투자자들이 한바퀴 돌고 가면서 지분값만 올려놨다"면서 "개별 재개발지역의 사업 진행 가능성을 냉정하게 평가할 필요가 있다"고 말했다.

인천 지역 전망은 경제자유구역의 업무 기능이 얼마나 활성화되는지에 달렸다는 데 참석자들의 의견이 일치했다. 송도와 영종 신도시 등의 입지가 서울 출퇴근자를 위한 '베드타운'으로서는 미흡한 만큼 자족기능을 갖추고 서울 및 수도권의 인구와 돈을 흡수해야 진행되고 있는 개발 계획이 안착할 수 있다는 것이다.

심 이사는 "송도는 목표대로 국제 비즈니스 도시로 탈바꿈해야 인천의 랜드마크로서의 위치를 유지할 수 있을 것"이라며 "중앙정부의 지원과 규제 완화가 절실하다"고 밝혔다. 송도와 똑같은 '금융허브'를 목표로 서울 여의도에 국제금융센터가 들어서고 송도 개발이 끝나는 2020년 무렵이면 '상암DMC랜드마크 빌딩' 등 서울에 100층 이상의 대형 오피스빌딩이 예정된 것만 4개 공급된다는 것도 인천으로서는 악재다.

김 팀장은 "인천이 서울 지역의 업무시설과 경쟁해 국내외 자본을 유치해야 하는데 현재로서는 쉽지 않아 보인다"면서 "경제자유구역이면 기본적으로 요구되는 외환입출의 자유화도 송도에서는 불가능해 외국기업들이 투자 의사를 접는 등 어려움이 많다"고 설명했다.

인천=노경목 기자 autonomy@hankyung.com