한국경제신문과 한국경제TV가 지난 20일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '수도권 미분양 아파트 투자설명회'를 개최했다. 다음은 설명회에 참석한 김용진 부동산뱅크 본부장이 '비과밀억제권역 투자전략'에 대해 강연한 내용 전문이다.

==일주일 전에 강의를 했습니다. 강의 시간 동시에 국토부에서 대책이 나왔습니다. 이번 대책이 양도세 면제 몇 번째인지 아십니까? 네 번째입니다. 99년 2000년 2001년에 한번씩 있었습니다. 정책을 잘 보면 순환 성격을 가집니다. 예상컨데 절대 단기간에 부동산은 상승세로 돌아갈 수 없다면 내년에 또 나올 가능성이 큽니다. 기회가 단 한번 있는 것은 아닙니다.

1~2년간은 힘든 시간입니다. 기회는 내년에도 있을 수 있습니다. 20분 정도 말씀을 드리겠습니다.

수도정비계획법은 국토기본법보다 상위법입니다. 특별법이기 때문입니다. 국토의 이용에 관한 법률을 보면 50만명 이상이면 도시기본계획이 수립돼 있습니다. 한강 르네상스는 도시계획에 포함된 것입니다. 도시기본계획만 보면 투자에 성공할 수 있습니다.

도시기본계획은 시가화구역 시가화예정권으로 나뉩니다. 녹지구역으로.

투자로 보면 시가화예정권역은 미래화 가치가 뛰어납니다. 아파트, 토지 등 시가화예정권역이면 기대 수익이 큽니다. 시가화구역은 이미 도시화됐구요.

사기로 자연보존권역이라고 하면 아무 생각없이 되팔아야 합니다. 절대 개발이 안되는 곳입니다. 2~3년동안 동탄2지구 위치가 어디일까. 기본적으로 거론됐던 지역이 어디냐 논란이 있었지만.. 자연보존권역에는 아파트 사업을 할 수 없습니다. 따라서 리스크 헤징을 할 수 있죠. 용인, 김포, 송도가 관심이 될 수 있을 것입니다.

용인, 김포 위주로 말씀드리겠습니다. 이 지역의 분양가가 비싼 것은 사실이다. 2005년 대비해서 그렇습니다.
외환위기 때는 분양가가 쌌기 때문에 효과가 있었지만 지금은 없을 것이라고 언론에서 그렇게 이야기를 합니다. 그런데 데이터로 보면 98년, 99년 역시 분양가가 비쌌습니다. 용인을 봅시다. 13.7% 하락했습니다. 성복동이 10.1%, 신봉동이 26.2% 하락했습니다. 2000년 수도권이 35% 상승했는데..

인정 안하고 싶습니다. 그런데 그때는 수급의 문제가 아니었습니다. 2000년은 심리적인 영향이 컸습니다. 중산층의 강남진입이 아니면 안된다는 절박함이 있었습니다. 적어도 우리가 거품인지 아닌지는 모르겠지만 2000년은 비정상적이었다고 봅니다.

2007년부터 떨어진 가격이 2000년 수준까지는 떨어져야 하는 것 아닌가? 30% 떨어져야 실수요자들이 볼 것입니다.

롯데월드 한강공공성 회복으로 호가가 올랐습니다. 실제 2005년말까지 떨어졌습니다. 주변의 개발호재로 올랐던 것입니다. 그 관점을 이해해야 합니다.

용인은 공식적인 것은 아니지만 30~40% 떨어진 급매물이 있습니다. 당분간은 더 떨어질 것으로 보여집니다. 바닥인지는 모르겠지만 타지역에 비해 메리트는 있습니다. 다른 지역에 비해 거품이 더 많이 꼈다는 논리도 가능합니다.

부동산에서 가격이 안 떨어진 아파트가 있습니다. 외환위기때 부동산 전체가 38% 떨어졌는데 말입니다. 그러나 지금은 전국 집값은 2% 안팎으로 떨어졌습니다. 전국 집값, 서울 집값이 떨어진 것은 지난해 10월부터입니다.

이런 관점에서 시장을 볼 필요가 있습니다. 외환위기때 안 떨어진 것은 가격이 올랐을까요? 오르지 않았습니다. 즉, 움직이지 않는 아파트(떨어지지 않는 아파트)는 오르지도 않습니다. 떨어질 때 떨어지는 아파트가 더 오를 수도 있다는 것이죠. 하락률을 거품이 빠진다고 볼 수는 없습니다.

김포는 용인보다 더 떨어졌습니다. 송도는 15% 하락했습니다. 추가 하락가능성도 있습니다.

2000년 김포지역 분양가는 평당 445만원으로 주변 366만원보다 21.5%나 차이가 났습니다. 그때는 다 비쌌습니다.

2001년에는 폭이 줄어 김포는 5%, 용인은 11%로 줄었습니다. 1년동안 폭락이 이뤄진 다음 3년 8개월동안 가격이 꾸준히 올랐습니다. 1999년말부터 가격이 뛰었고 2000년에는 상승세를 타고 있었습니다. 주변 분양가와 시세의 차이가 줄어들기 시작한 것이죠.

미분양 아파트를 살펴봅시다. 월드&삼용 아파트. 미분양 아파트로 비쌌습니다. 하지만 당시 투자자들은 다 돈을 벌었습니다.

타워팰리스를 봅시다. 50평대가 5억인데, 2006년에 19억원이었습니다. 앞으로 4배가 뛴다는 것은 아닙니다.
1~2년 더 떨어지니 2~3년 뒤를 바라봐야 합니다. 미분양 투자는 최소한 3년 이상을 봐야 합니다. 절대 1년 안에 부동산 상승세가 오지는 않습니다. 부동산 시장은 실물경기와 연동되서 움직이기 때문입니다. 모든 분들이 희망하면 현실로 나타나겠지만요. 따라서 2년 안에 이익을 보려면 다른 곳에 투자를 하십시오.

용인은 분양가가 기존 아파트보다 45% 차이가 납니다. 평택은 43%가 납니다. 이렇게 분양가가 기존 아파트보다 50% 정도 비쌉니다. 사실 투자하기에 부담스럽죠. 따라서 객관적으로 보면 투자를 안해야 합니다.

그러나 성복동은 주변시세와 큰 차이가 없습니다. 개별 동으로 들어간다면 주변 시세와 비슷한 아파트는 염두해 볼 필요가 있습니다. 전체 추세를 봐야 하는데 현재 시점에서는 시장 상황이 좋아져서 기존의 아파트 가격이 올라 가격차이가 25%로 줄어야 합니다.

가격 차이가 25% 안으로 줄어든다면 비과밀억제권역인 용인, 김포, 평택 아파트에 투자해볼 수 있습니다. 투자기간은 3년 이상으로.

그럼 어떤 아파트에 투자해야 할까요? 개별 단지를 이야기할 수 있습니다. 가장 기본적인 것은 브랜드 네이밍을 따지지 않을 수 없습니다. 언론을 통해 실시간으로 나오는 개별단지들은 특출나게 아파트가 좋다는 것보다 이런 요건을 만족시키는 범주에 들어가는 아파트입니다.

이런 범주에서 보시돼 첫 번째 주택시장은 충분히 더 하락할 수 있다는 점을 기억하십시오. 실수요자없이 투기수요만으로 살아날 수는 없습니다. 따라서 투자기간은 3년 이상을 권합니다. 과밀억제권역에 투자할 때는 주변시세와 비교하돼 주변시세 25% 안팎에서 차이가 나야 합니다.

기회는 더 옵니다. 타이밍을 못 잡았다고 해도 말입니다.

돈이 없다면 금융기관의 돈을 빌리면 됩니다. 저금리일 때. 4~5%는 가능하지만 8~9%금리라면 하지 말아야 합니다. 10년 뒤에 하세요. 레버리징 하십시오. 감사합니다.

그럼 질문 받겠습니다.
Q: 서울 방이동 김모씨= 제2롯데월드 성공가능성은 어떻게 보시는지요?

A: 부동산 시장의 논리로 보면 가장 기본적으로 주변환경 생각을 안할 수가 없습니다. 존을 규정하고 용적률을 정합니다. 수백%줍니다 상업용지니까요. 올라가는 것이 맞습니다. 문제는 국방부 안위가 달릴 문제입니다. 가는 것으로 가는 것 같습니다. MB정부 들어서면서 전문가들끼리는 가는 것이라고 평가하고 있습니다. 압구정 초고층도 기정 사실화라고 봤습니다. 가능성 높습니다.

Q: 건물이나 상업용 빌딩의 변화 흐름은 어떤가요?

A: 상업용은 후행성입니다. 작년 강남 재건축은 2월부터, 일반 아파트는 4월부터 하락세를 보이고 있습니다. 1년간 하락하니까 다시 꿈틀거리고 있습니다. 6개월 뒤에 징후가 왔습니다. 매년 5% 이상 임대료가 오른 나라가 우리나라입니다. 상업용 부동산 시장이 안정적이었습니다. 10월 극동빌딩(맥쿼리)이 안 팔렸습니다. 캡레이트가 5~7%라는 것은 가격이 반으로 떨어졌다는 것을 의미합니다.

더 가격이 심각하게 떨어질 수 있는 것이 기업보유 공장. 도심 B급, C급 빌딩이 더 떨어질 것입니다. 투자의 기회는 상업용 부동산 상가에 더 기회가 있습니다. 특히 경매, 공매가 더 기회가 있습니다.

주가는 6개월 선행하고 상업용 오피스텔은 6개월 후행합니다. 2~3년간 엄청난 암울한 그림자가 생길 것입니다. 외환위기 때 캡레이트 25%였습니다. 25%에서 5%됐다는 것은 4배가 올랐다는 의미입니다.

정리= 한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com