재건축 아파트를 법적 상한 용적률까지 지어도 의무적으로 건축해야 하는 보금자리주택이 기존 임대주택과는 달리 용적률에 포함돼 수익성이 크지 않은 것으로 나타났다. 이에 따라 정부와 서울시의 재건축 규제완화 방침 발표 이후 이번 주 들어 최고 5000만원 이상 치솟고 있는 강남 재건축 아파트 가격 상승은 '거품'이라는 지적이 제기되고 있다. 16일 국토해양부에 따르면 법적 상한 용적률까지 아파트를 재건축할 때 오른 용적률의 30~50%를 서민용 분양 · 임대주택으로 짓는 보금자리주택은 연면적(건물 각층의 바닥면적을 더한 면적) 계산에 포함된다. 현재는 용적률 상향분의 25%를 임대주택으로 짓고 임대주택은 연면적에서 제외된다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이기 때문에 보금자리주택이 연면적에 포함되면 용적률 법적 상한선까지 지어도 임대주택을 지을 때보다 가구 수가 줄어들게 된다. 이렇게 되면 용적률이 법적 상한선까지 올라도 조합원에게 돌아갈 이익이 그만큼 줄어드는 효과가 나타난다.



현행 '도시 및 주거환경정비법'에 따르면 재건축 사업으로 늘어나는 용적률의 25% 이하를 임대주택으로 지어야 한다. 이때 임대주택은 아파트 건물 연면적 계산에서 제외된다. 따라서 임대주택을 포함한 실제 재건축 아파트 용적률이 법적 상한선을 넘기도 한다. 실제 제2종일반주거지역인 서울 송파구 가락동 시영아파트도 법적 용적률 상한선은 250%이지만 지난해 임대주택을 포함해 실제 용적률은 265%로 건축심의를 통과했다.

그러나 국토부는 임대주택 의무건립을 폐지하고 용적률을 올리는 대신 보금자리주택을 포함한 용적률을 법적상한선까지 허용하기로 했다. 더욱이 서울시는 용적률 상향 조정분의 50%를 장기전세주택(시프트)으로 활용하기로 했다. 이에 따라 재건축으로 큰 이익을 거두기는 힘들게 됐다.

제일감정평가법인이 서울 송파구 제2종일반주거지역에 있는 1000가구의 5층 아파트 단지(용적률 90%,모든 주택형 56㎡형)를 가상으로 설정,재건축 사업성을 시뮬레이션한 결과 국토부와 서울시 계획대로 재건축할 경우 기존 방식에 비해 조합원은 2963만원의 이익이 발생하는 것으로 나타났다. 그러나 일부 강남권 재건축 아파트는 이를 웃도는 매도호가 상승세를 보이고 있다.

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 서초구 반포동 신반포아파트 92㎡(28평)형은 이번 주 5000만원 올랐으며 송파구 잠실동 주공5단지도 주택형에 따라 최고 5000만원 상승했다. 강남구 개포동 주공1단지 58㎡(17평)형은 같은 기간 4000만원 상승했다.

또 규제완화 전에는 서울시의 정비계획 용적률 230%를 적용받지만 규제가 완화된 뒤에는 법적 상한선인 250%를 적용받아 수치상으로는 용적률이 20%포인트 늘어난다. 그러나 완화 전 용적률에는 임대주택이 포함되지 않았지만 완화 후에는 보금자리주택 10%가 포함돼 이를 제외한 실제 조합원 및 일반분양 용적률은 240%에 그친다. 임대주택이나 보금자리주택은 국토부가 표준건축비만 주고 매입하기 때문에 사업성과는 별 영향이 없다. 더욱이 이번 시뮬레이션은 재건축 초과 이익환수는 고려하지 않은 것이어서 실제 규제완화에 따른 이익은 더 줄어들 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "정부의 재건축 규제완화의 목적은 재건축 조합의 이익을 높여주는 것이 아니라 주택공급 활성화를 위한 것"이라며 "일부 작전세력이나 중개업소들이 규제완화를 재료로 집값을 과다하게 올릴 수 있으므로 유의해야 한다"고 조언했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com