[새해 부동산 투자전략] 금리 내리고 규제 풀리고… 달라진 제도 및 유의사항
서울을 포함한 수도권과 지방의 주택을 대상으로 임대사업을 할 경우에는 약간의 차이가 있으므로 주의해야 한다. 우선 지방의 주택 임대사업을 눈여겨 볼 만하다. 정부가 부동산 경기 정상화를 위해 3억원(취득당시 공시가격) 이하 주택에 대한 양도소득세 중과면제 대상을 부산 광주 대구 대전 울산 등 지방광역시로 확대했기 때문이다. 또 지금까지는 다섯 채 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고 종합부동산세 비과세 혜택도 받았지만 앞으로는 한 채 이상을 사서 7년 이상 임대하면 같은 혜택을 받을 수 있다. 임대하는 주택의 기준도 전용 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대됐다. 물론 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택이어야 한다.
단,서울 등 수도권은 다섯 채 이상을 매입한 뒤 관할 지방자치단체에 주택임대사업 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 신청해야 임대사업을 할 수 있다. 이 경우 지방과 똑같이 종부세 비과세와 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 다섯 채 이상의 주택은 동일한 시ㆍ군 내에 있어야 하며 국민주택 규모(전용 85㎡)이하 이어야 한다. 취득가격은 공시가격 기준으로 3억원 이하로 지방과 동일하다.
현재 정부는 수도권 임대주택사업의 세제혜택 조건을 기존 '다섯채 이상 임대'에서 '2~3채 이상 임대'로 완화할 방침이라는 점도 참고할 만하다. 이렇게 되면 수도권에서도 2주택이나 3주택 이상을 가진 집주인이 임대주택 사업자로 전환,7년간 주택을 임대할 경우 종부세 및 양도세 중과 등을 피할 수 있는 길이 열린다.
임대 사업용으로 투자할 만한 주택은 수도권이나 지방광역시,인구 유입이 많은 중소도시 일대에서 전세값 비율이 60~70%대로 높으면서 교통요지나 역세권,대학가 주변에 있는 매입 시 투자 금액은 1억~1억5000만 원대 아파트가 적당하다는 게 전문가들의 조언이다.
김문권 기자 mkkim@hankyung.com
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