주택 임대사업이 효과적인 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 고정적인 월 수입이 보장되는 데다 경기가 회복될 때 자산 가치 상승 효과도 기대할 수 있기 때문이다. 중 · 대형보다는 소형주택에 대한 수요가 많다는 점을 고려할 때 소형주택 임대사업이 전망이 밝다. 임대 사업용 소형주택은 임대 수익과 세금 감면,규제 완화에 따른 투자 수요 증가로 시세 차익을 기대할 만한 전천후 상품으로 평가받고 있다.

서울을 포함한 수도권과 지방의 주택을 대상으로 임대사업을 할 경우에는 약간의 차이가 있으므로 주의해야 한다. 우선 지방의 주택 임대사업을 눈여겨 볼 만하다. 정부가 부동산 경기 정상화를 위해 3억원(취득당시 공시가격) 이하 주택에 대한 양도소득세 중과면제 대상을 부산 광주 대구 대전 울산 등 지방광역시로 확대했기 때문이다. 또 지금까지는 다섯 채 이상을 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고 종합부동산세 비과세 혜택도 받았지만 앞으로는 한 채 이상을 사서 7년 이상 임대하면 같은 혜택을 받을 수 있다. 임대하는 주택의 기준도 전용 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대됐다. 물론 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택이어야 한다.

단,서울 등 수도권은 다섯 채 이상을 매입한 뒤 관할 지방자치단체에 주택임대사업 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 신청해야 임대사업을 할 수 있다. 이 경우 지방과 똑같이 종부세 비과세와 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 다섯 채 이상의 주택은 동일한 시ㆍ군 내에 있어야 하며 국민주택 규모(전용 85㎡)이하 이어야 한다. 취득가격은 공시가격 기준으로 3억원 이하로 지방과 동일하다.

현재 정부는 수도권 임대주택사업의 세제혜택 조건을 기존 '다섯채 이상 임대'에서 '2~3채 이상 임대'로 완화할 방침이라는 점도 참고할 만하다. 이렇게 되면 수도권에서도 2주택이나 3주택 이상을 가진 집주인이 임대주택 사업자로 전환,7년간 주택을 임대할 경우 종부세 및 양도세 중과 등을 피할 수 있는 길이 열린다.

임대 사업용으로 투자할 만한 주택은 수도권이나 지방광역시,인구 유입이 많은 중소도시 일대에서 전세값 비율이 60~70%대로 높으면서 교통요지나 역세권,대학가 주변에 있는 매입 시 투자 금액은 1억~1억5000만 원대 아파트가 적당하다는 게 전문가들의 조언이다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com