[생애 재무설계 액션플랜] 규제풀린 임대사업 투자메리트 '쑥'…강남 소형 수익률 '굿'

부동산 임대사업이 노후 대비 투자수단으로 다시 주목받고 있다. 금리가 떨어지고 있는 데다 주택의 경우 임대사업 관련 규제가 대폭 완화돼 상대적으로 투자 메리트가 커지고 있기 때문이다. 임대사업 역시 불경기를 피해갈 수는 없지만,틈새상품을 잘만 찾는다면 은행 이자를 웃도는 '짭짤한' 수익을 낼 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 동서고금을 막론하고 임대사업은 부자들이 선호하는 투자대상이다. 특히 공급이 제한적인 핵심 지역의 부동산은 '황금알을 낳는 거위'로 불려왔다.

◆임대주택 양도세 완화 혜택 커져

한경리 한경와우에셋 재무설계사(FP)는 "임대사업은 임대수익에다 집값 등 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있다"며 "서울의 경우 중 · 장기적으로 대출금리를 크게 웃도는 평균 집값 상승률을 보여왔다"고 설명했다.

개인들은 상가와 오피스텔,주택을 대상으로 임대사업을 펼칠 수 있다. 이 가운데 주택 임대사업은 지난해 잇따라 나온 부동산 규제완화의 최대 수혜주 중 하나로 꼽힌다. 무엇보다 임대사업자에 대한 양도세 중과 배제 기준이 크게 완화됐다. 집을 5채 이상 매입해 임대사업자로 등록하면 의무임대기간(10년) 뒤 팔 때의 시세차익에 대해 1주택자와 마찬가지로 9~36%의 세율을 적용받는다. 종전엔 임대사업자도 다주택자로 간주돼 50~60% 고세율을 적용받았다.

양도세 중과를 면세받는 집값기준도 올랐다. 기존에는 임대사업자가 집을 팔 때 해당 주택의 공시가격이 3억원(집을 직접 지어서 임대하는 건설임대자는 6억원) 이하여야 양도세 중과를 면제받았다. 따라서 처음에 집을 공시가격 2억원에 샀어도 나중에 공시가격이 올라 3억원을 넘으면 50~60%의 세율로 양도세가 중과됐다.

그러나 '6 · 11 지방미분양대책'에 따른 관련 법령 개정으로 지난해 7월부터는 팔 때가 아닌 처음 매입 당시 공시가격이 3억원 이하면 나중에 공시가격이 아무리 많이 올라도 중과 배제 대상이 됐다. 공시가격은 일반적으로 시세의 80% 수준에서 정해지기 때문에,기존에는 양도세 중과 배제 대상이 시세 1억원 정도 주택이었다면,현재는 약 4억원까지 올라간 셈이다.

지방에서 임대사업을 할 때에는 혜택이 더 많아졌다. 1채만 사도 임대사업자로 등록해 양도세 중과 배제,종합부동산세 비과세 등 혜택을 입을 수 있는 데다 의무 임대기간이 10년에서 7년으로 줄어들었다. 더욱이 지방 미분양 주택을 매입하면 절반인 5년으로 감소한다.

임대주택 요건도 기존 전용면적 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 완화해 중 · 대형 주택으로도 임대사업자 혜택을 받을 수 있도록 했다.

그러나 부동산 임대사업은 금리를 안정적으로 받을 수 있는 예금과는 달리 세입자에게 돈을 받아내야 하는 번거로움을 감수해야 하는 게 단점으로 꼽힌다.

◆논현 · 역삼 소형주택 임대수익률 9%

주택 임대사업은 점차 1~2인 가구를 타깃으로 삼는 추세다. 이들 가구는 급증하는 반면 저가 소형주택 공급은 오히려 줄고 있기 때문이다.

국토해양부에 따르면 1~2인 가구는 2005년 669만가구에서 지난해 714만가구로 6.7% 늘어난 반면 3인 가구는 943만가구에서 954만가구로 1.7%，4인 이상 가구는 590만가구에서 604만가구로 2.4% 증가에 그쳤다. 반면 60㎡ 이하 소형주택 건설비율은 2001년 41.7%에서 지난해 26.2%로 크게 떨어졌다.

임대주택 컨설팅 업체인 수목건축에 따르면 서울에서 임대수익률이 가장 높은 곳은 젊은 여성들의 1~2인 가구 임대 수요가 많은 강남구 논현 · 역삼동 일대다. 이 지역은 연 9%를 웃도는 수익률도 기대할 수 있다. 대학가 주변인 서대문구 연희동,마포구 서교동,종로구 명륜 · 혜화동 주변도 임대 수요가 많아 수익률이 8%를 웃도는 지역으로 꼽혔다. 다만 경기침체로 수익률 하락 가능성은 염두에 두어야 한다.

특히 대학가에서는 이른바 '원룸'으로 불리는 다중주택의 인기가 높다. 그러나 법에서 정한 주차장을 갖추지 않은 채 준공검사 후 무단으로 가구 수를 늘린 경우가 많다. 현행 주차장법에 따르면 다중주택을 비롯한 다가구 주택은 가구당 1대의 주차공간을 확보해야 한다. 이 기준을 충족해 높은 수익을 내기가 쉽지 않다는 얘기다.

이에 따라 정부가 올 하반기 도입할 것으로 예상되는 1~2인 가구 주택인 '기숙사형 · 원룸형 주택'이 주목된다. 기숙사형ㆍ원룸형 주택은 세탁실과 휴게공간 등 생활편의시설을 공동으로 사용하는 주거 형태다. 다만 원룸형은 기숙사형과는 달리 취사시설은 가구별로 따로 갖춘다. 정부는 두 주거형태 모두 주차시설을 최소 규모만 설치할 수 있도록 할 계획이어서 임대수익성이 높을 것으로 예상된다. 민간이 주택기금 지원없이 지을 경우 임대료는 자율적으로 결정된다.

오피스텔은 요즘 불경기로 사업성이 떨어졌다. 임대료가 상대적으로 싼 원룸 등으로 수요자들이 빠져나가기 때문이다. 경기침체에 가장 민감한 상가 임대시장에는 더욱 차가운 바람이 불고 있다.

부동산정보업체인 부동산써브의 함영진 연구실장은 "저금리 기조에 싼 상가 · 오피스텔 매물이 나오고 있는 만큼 하반기 정도에 투자에 나서볼 만할 것"이라고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com