'1·11부동산종합대책'이 발표되면서 주택시장 위축이 가속화되는 양상을 보이고 있다.

작년 하반기 급등세를 보였던 강남권 재건축 등의 가격이 지난해 말부터 하락세로 반전되면서 추가조정을 점치는 전망이 잇따르고 있다.

오는 9월부터 도입될 민간택지 분양가 상한제와 분양원가 공개,청약 가점제 등의 위력이 그만큼 크다는 방증이다.

여기에 환매조건부 및 토지임대부 공공분양주택에 대한 기대도 커지고 있다.

또 다음 달부터 투자목적의 해외부동산 취득을 위한 외환 송금한도가 현행 100만달러에서 300만달러로 늘어나는 것도 한 변수가 될 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 이 같은 시장 급변기일수록 자신만의 내집마련이나 투자 전략을 세울 필요가 있다고 조언한다.

정답을 찾기 힘든 시기이지만 때에 따라서는 과감한 결단도 필요하다는 말이다.


◆기존 주택시장,'마이웨이(My-Way)' 전략 필요

1·11대책 이후 주택시장에 냉기가 감돌고 있다.

주요 지역의 집값이 대부분 약보합세나 하락세로 돌아서고 있다.

민간택지 분양가 상한제가 시행되는 오는 9월 이후에는 가격이 더 내릴 수 있다는 전망도 적지않다.

하지만 작년 말 수억원씩 오른 강남 등 주요 지역의 경우 최근 하락폭은 본격적인 조정기에 접어들었다고 보기 힘들 정도로 미미한 수준이다.

이는 대출규제 등으로 매수세가 자취를 감추면서 거래가 사라지고,매물도 없기 때문이다.

작년 말까지 1가구2주택자들의 매물은 상당수 정리됐고,지금은 지난해 매물 정리를 못한 다주택자들이 높은 양도세 부담 때문에 매매 여부를 저울질하고 있는 상황이란 게 중개업소 관계자들의 설명이다.

민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제에 따른 부동산개발사업 위축으로 2~3년 후에는 공급부족이 초래될 수 있다는 일각의 우려도 본격 하락세를 지연시키는 요인으로 작용하고 있다.

이처럼 시장에 대한 다양한 시각이 혼재돼 있는 탓에 기존 주택으로 내집마련을 하거나 투자하려는 수요자들은 자신만의 전략과 판단이 그 어느 때보다 필요하다.

즉 대출 부담이 적거나 완전 실수요용으로 기존 주택을 구입하려는 수요자들은 최근 조정기를 기회로 삼을 수도 있다.

반대로 금융비용이나 종합부동산세 등의 부담을 감당하기가 도저히 힘들다고 판단된다면 지금이라도 과감하게 매물을 내놓는 게 유리하다는 것이 전문가들의 충고다.

◆신규분양은 청약가점제 시행 전 과감한 도전 필요

민간택지 분양가상한제가 적용되면 분양가가 기존 가격에 비해 최고 25%가량 떨어질 것으로 예상된다.

하지만 기대 차익이 커지는 만큼 청약 과열은 불가피할 것으로 보인다.

게다가 청약가점제까지 적용되기 때문에 당첨확률은 더욱 낮아질 수밖에 없다.

가구주 연령,부양가족 수 등 가점제 평가 기준에서 불리한 경우 상반기에 적극적으로 청약에 나서는 것이 더 나을 수 있는 이유다.

건설업체들 역시 되도록이면 분양가 상한제 실시 이전에 올해 분양을 마칠 계획이기 때문에 유망물량도 9월 전에 많이 나올 것으로 보인다.

동탄신도시와 송도국제도시의 고급 주상복합이나 용인 흥덕지구 및 동천지구 분양 등이 주목할 만한 대상으로 꼽힌다.

또 전용 25.7평 이하 청약예금과 청약부금 가입자 가운데 청약가점제 아래서 당첨확률이 낮은 유주택자라면 상대적으로 확률이 높은 중·대형 청약예금으로 전환해보는 것도 고려해볼 만하다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com