지난해 하반기 불어닥친 집값 급등으로 2007년 부동산 시장의 향방에 대한 관심은 그 어느 때보다도 높다.

특히 올해는 대통령 선거 등 정치적 변수까지 겹치면서 주택시장과 토지,수익형 부동산 등 상품별 동향이 크게 다를 것으로 예상되기 때문에 수요자들이 원하는 분야에 대한 전망을 꼼꼼히 분석해보고 접근해야 낭패를 줄일 수 있다고 전문가들은 조언한다.

우선 주택 시장의 경우 각 연구기관과 전문가들은 대체적으로 소폭 상승을 통한 안정적 조정장세를 점치고 있다.

신규분양시장은 민간 아파트 분양가 상한제,공공분양주택제도 도입 등의 원인으로 인해 분양가 인하에 대한 관심이 높아질 전망이다.

또 재개발 시장은 정부의 강력한 사업지원 분위기 속에 가장 활기를 띨 것으로 예상된다.

토지시장은 각종 세금 중과와 거래 규제 등으로 투자 메리트가 크게 상실돼 전반적 침체가 예상된다.

수익형 부동산 가운데 상가는 대안 투자처로 부상할 가능성이 높으며,오피스텔 역시 난방 허용으로 인기를 끌 전망이다.


[ 주택시장 - 대선 앞두고 귲완화 기대가 집값 변수 ]

기존 주택시장,즉 집값에 대한 전망은 가장 분분하다.

호재와 악재가 혼재돼 시장이 어떤 반응을 보일지 예측하기 힘들기 때문이다.

하지만 대체적으로 보합세를 축으로 한 하향 안정세쪽에 무게중심이 쏠리고 있다.

당장 연초부터 금융규제가 강화되고,추가 대책이 속속 검토되고 있는 것도 소폭 상승이나 안정세를 점치는 원인이다.

종합부동산세나 양도소득세 중과세 등도 기존 주택시장에서는 점점 더 강한 위력을 발휘해갈 것으로 예상된다.

그렇다고 집값이 크게 떨어질 것이라고 보는 견해는 많지 않다.

거품붕괴론이 꾸준히 제기되고 있지만,오히려 올해는 최근 4년간 급등한 가격을 지켜내기 위한 방어적 성격의 완만한 상승세가 지속될 공산이 크다는 게 전문가들의 진단이다.

대통령 선거 등으로 인한 규제완화에 대한 기대감이 적지 않기 때문이다.

김영진 내집마련정보사 대표는 "대선 후보자들이 재건축 규제완화 등 각종 규제해소 방안을 언급할 경우 또 다시 엄청난 폭등세가 재연될 수도 있다"고 전망했다.

주택산업연구원은 올해 수도권 아파트값은 3.9%,전국 아파트값은 3.1% 오를 것으로 전망해 안정적 상승을 점쳤다.

정치권의 규제 완화쪽에 비중을 둔 일부 정보업체는 올해 서울·수도권 아파트 값이 8~10% 정도 크게 상승할 수도 있다는 의견을 내놓기도 했다.

지난해와 마찬가지로 올해 신규 분양의 전망은 '대체로 맑음'이라는 게 전문가들의 중론이다.

민간 택지의 분양가 상한제 적용과 후분양제 시행 연기 등의 호재가 많기 때문이다.

이른바 '반값 아파트'로 불리는 공공분양주택(토지임대부나 환매조건부 분양)제도가 도입될 가능성이 높아지면서 신규 분양에 대한 관심이 커지고 있기 때문이다.

그러나 관심이 높아질수록 해당 공공분양주택의 당첨확률은 낮아질 것으로 예상된다.

또 올해는 작년 판교신도시 1,2차분 물량처럼 화제를 모을 지역은 적은 편이다.

올해 서울에서는 은평뉴타운,수도권에서는 용인 흥덕지구와 파주신도시 운정지구가 높은 주목을 끌 것으로 예상되지만 판교보다는 무게가 다소 떨어진다.

재개발 시장은 올해 가장 각광을 받을 가능성이 높다.

정부와 자치단체 등이 '재정비촉진지구 지정','유-턴 프로젝트' 등 강력한 지원책을 내놓고 사업추진을 독려하고 있기 때문이다.

서울시는 유-턴 프로젝트라는 대규모 지역개발계획을 통해 용산구,성동구 뚝섬 일대 등을 강남지역 못지않게 개발하겠다는 의지를 내보이고 있다.

도심 노후지역 개발을 좀 더 원활하게 추진하기 위해 진행 중인 재정비촉진사업은 기존 뉴타운을 포괄하는 것이기 때문에 사업수행이 휠씬 탄력을 받을 것으로 보인다.

하지만 재정비촉진지구의 경우 20㎡(약 6평) 이상의 토지거래는 허가를 받아야 하는 등 규제가 적지 않다는 점도 투자자들은 유념해야 한다.

올해 재건축 전망은 여전히 불투명하다.

두말할 것도 없이 소형평형의무비율·후분양제·개발이익환수제 등의 각종 규제가 너무 위력적이기 때문이다.

작년 특별한 이유없이 하반기 가격이 급등한 것도 부담이다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "각종 규제로 추가분담금이 늘어나 현재 허용 용적률로는 사업성을 기대할 수 있는 곳이 거의 없다"고 말했다.

하지만 재건축 가격이 급락할 가능성은 적은 편이다.

강남권의 경우 여전히 수급이 잘 맞지않는 상태인 데다 마땅한 신규 공급 물량 확대방안이 재건축밖에 없는 탓이다.

여기에 만약 대선 후보나 해당 정당들이 규제완화 신호를 보내면 다시는 추스리기 힘든 거품가격 구조로 돌아갈 가능성도 배제할 수는 없다.


[ 토지시장 - 개발지 주변 국지적 강세 ]

토지 시장은 올해도 거래 감소 등에 따른 전반적인 침체를 벗어나기 힘들 것으로 보인다.

비사업용 토지에 대한 종부세 등의 부담이 위력적인 데다 올 상반기부터 신도시 등 공공택지를 개발할 때 토지보상비를 현금 대신 토지로 주는 방안까지 시행되기 때문이다.

지난해부터 시행된 실거래가 신고제의 여파도 여전하다.

실거래가 신고로 취·등록세 등 세금 부담이 급증하면서 투자 메리트가 급감한 상태다.

하지만 집값이 작년처럼 과열 양상을 이어간다면 토지시장도 국지적인 강세는 보일 수 있다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "지난해 주택시장이 과열되면서 토지투자에 다시 관심을 갖기 시작한 '큰 손'들이 적지 않다"며 "신도시나 행정중심복합도시 주변지역은 국지적 강세가 나타날 수도 있다"고 전망했다.


[ 수익형 시장 - 근린상가.오피스텔 유망 ]

주택이나 토지가 올해도 작년처럼 무차별적 폭등세를 이어가기는 어려울 것으로 예상된다.

이 때문에 시중 유동자금과 투자자들의 시선이 상가쪽으로 쏠리면서 상가시장이 각광을 받을 가능성이 높다는 분석이 나오고 있다.

특히 상가들 중에는 상대적으로 더 안정적인 수익 보장이 될 수 있다고 알려진 단지 내 상가와 근린 상가가 더 주목을 끌 것으로 예상된다.

단 테마상가(쇼핑몰)와 주상복합 상가는 현재의 공급과잉이 해소되지 않는 한 수요자들의 관심을 끄는 데는 한계가 있을 것으로 보인다.

주거형 오피스텔 공급이 사실상 중단되면서 고사 상태였던 오피스텔시장이 올해 모처럼 활기를 띨 수도 있을 것으로 전망된다.

작년 '11·15대책'에서 중·소형 주택 공급 확대책의 일환으로 오피스텔의 바닥 난방면적을 허용해줬기 때문이다.

오피스 빌딩은 경기에 민감하게 반응하기 때문에 섣부른 전망이 쉽지 않다.

하지만 적어도 수급 측면에서는 하향 안정세를 나타낼 것으로 점쳐진다.

신영에셋에 따르면 올해 서울을 포함한 수도권에서 신규 공급될 중·대형 오피스 빌딩의 연면적은 44만8988평으로 작년(19만9896평)보다 두 배 이상 늘어나기 때문이다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com