Q : 서울에 기준시가 4억원인 아파트와 청주에 기준시가 2억원인 주택을 가지고 있습니다.

현재 거주지는 청주인데 사정이 있어 서울 아파트를 먼저 팔아야 할 상황입니다.

내년부터는 2주택자 양도소득세가 50% 세율로 과세된다는데 저도 중과세 대상인가요.

A : 어느집 먼저 팔아도 중과세 안해

내년부터 모든 부동산은 실거래가액으로 양도세를 계산합니다.

주택 2채를 보유한 사람부터 양도세를 50% 세율로 과세하고 장기 보유에 따른 공제 혜택이 사라집니다.

물론 2주택이라고 하더라도 50% 세율 적용이 안 되는 경우도 있습니다.

2주택이지만 서울·수도권과 광역시권의 기준시가 1억원 이하의 주택을 매각할 경우 중과세 대상에서 제외됩니다.

그 외 지방의 주택은 기준시가 3억원 이하면 혜택을 받을 수 있습니다.

그 외의 주택을 매각할 때는 주택 수 계산에는 포함되는 것이 원칙입니다.

예컨대 서울에 기준시가 7000만원의 주택과 4억원의 주택을 2채 보유한 사람이 있다고 가정한다면 7000만원의 주택을 매각할 때는 중과세 대상에서 제외됩니다.

하지만 4억원짜리 집을 팔 때는 7000만원까지 주택도 주택 수에 포함되므로 2주택 중 1주택을 매각한 것으로 간주돼 50%의 세율을 적용해서 양도세를 계산합니다.

다만 지방주택은 예외가 됩니다.

2주택인 상황에서 지방 주택은 50%의 중과세 대상에서 제외될 뿐만 아니라 서울의 주택도 중과세 대상에서 제외됩니다.

단 지방주택의 기준시가가 3억원 미만이어야 합니다.

따라서 어떤 것을 먼저 팔아도 일반세율(9~36%)을 적용해 양도세를 냅니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사 music6311@empal.com

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