“서울시가 절묘한 타이밍에 숨통을 터준 셈인데….” 지난 11월18일 서울시가 2차 강북 뉴타운 개발지를 발표한 후 용산구 모 중개업소 사장이 내뱉은 말이다. 그만큼 서울시의 뉴타운 발표는 10ㆍ29 부동산 종합대책 이후 갈피를 못잡고 있는 시중자금을 끌어들이기에 충분한 투자재료라는 이야기다. 그러나 반론도 만만치 않다. 마포구 아현동의 모 중개업소에서는 “뉴타운이란 게 기존 재개발을 묶어 개발을 원활하게 해주겠다는 의미일 뿐 그 이상도 그 이하도 아니다”며 “결국 사업 자체가 지연될 경우 기존 재개발 투자가 안고 있는 문제점은 고스란히 남아 있는 셈”이라고 말했다. 이런 시각을 투자자 입장에서 재해석하면 ‘2차 뉴타운 투자’가 결코 쉽지 않다는 결론이 나온다. 투자에 앞서 철저하게 따져보고 접근해야 함은 말할 것도 없다. 우선 현지사정과 투자수익에 대해 사전 점검해 보자. 강북 뉴타운은 용산구 한남동 일대, 서대문구 남가좌동 일대와 종로구 평동, 영등포구 영등포동, 양천구 신정3동, 강서구 방화동 등으로 그동안 재개발의 필요성이 꾸준히 제기돼 온 곳들이다. 그중에서도 특히 주목을 끄는 곳은 자체 재개발 추진이 어느 정도 가시화된 곳들이다. 뉴타운이란 밑그림이 만들어진 만큼 자체 재개발만 제대로 이뤄질 경우 ‘뉴타운 사업’ 진행이 수월해지기 때문이다. 이런 점에 비춰볼 때 용산구 이태원동·한남동·보광동 33만5,000평, 강북구 미아동 삼양로 일대 18만8,000여평, 서대문구 남가좌동 245번지 일대 35만7,000여평, 마포구 아현동 633번지 일대 35만평 등이 투자자와 수요자의 관심대상 ‘0순위’라고 할 수 있다. 용산구 뉴타운은 이태원동과 한남동, 보광동, 그리고 동빙고동 일대 재개발 사업지 33만5,000평이 이번 뉴타운 지역에 편입됐다. 용산 부도심 개발과 맞물려 있고 한강조망이 가능한 프리미엄급 주거지라는 점에서 주목을 받는다. 용산구는 뉴타운 계획을 입안하면서 지하철 6호선과 국철 1호선을 중심으로 장기적으로 신분당선 연장도 추진하겠다는 입장을 밝혔다. 또 기존 노후주택 1만6,000가구를 헐고 단독주택 1,000가구, 공동주택 1만6,000여가구 등 모두 1만7,000여가구를 새로 지을 계획이다. 이들 지역 중 동빙고동은 정사각 형태로 전세대가 한강조망이 가능할 정도로 입지가 좋다는 평가를 받고 있다. 현재 동빙고 1구역 10평짜리 일부 다세대 지분 시세는 평당 2,200만원선까지 치솟은 상태다. 당초 계획대로라면 2만9,800여평에 용적률 226%, 25~65평형 24개동 1,692가구의 아파트를 지을 예정이었다. 평형별로는 25평형 576가구, 35평형 792가구, 46평형 108가구, 55평형 72가구, 65평형 144가구. 이 계획과 현 시세를 바탕으로 투자수익을 추산해 보면 다음과 같다. 구옥 10평형을 매입해 35평형을 분양받을 경우 지분 매입비용은 대략 2억2,000만원이다. 전세금 5,000만원을 제외할 경우 초기 투자비용은 1억7,000만원 정도가 든다. 공시지가와 건물 추정감정가액을 기준으로 지분 감정가액을 추정해서 나온 금액을 5,000만원(현지 중개업소 산출)이라고 봤을 때 조합원 보상액은 대략 5,500만원(5,000만원에 시공사 제공 보상률 115%와 비례율 95%를 곱해서 산출함. 현지 중개업소 산출) 정도다. 조합원 분양가가 평당 1,100만원이라고 가정할 때 35평형 분양가는 대략 3억8,500만원선이며 보상액을 빼면 3억3,000만원이 된다. 결국 초기 매입비용 1억7,000만원과 3억3,000만원을 더할 경우 35평형 투자금액은 대략 5억원. 여기에 각종 금융비용과 취·등록세를 더할 경우 대략 5억2,000만원 이상의 금액이 필요할 것으로 현지 중개업소는 내다보고 있다. 현지 삼성공인 관계자는 “용산 동부이촌 한강 LG빌리지 27평형의 시세가 로열층은 6억원 선”이라며 “입지가 더 좋다는 점을 감안하면 투자 메리트는 있는 셈”이라고 말했다. 그러나 주의할 점도 만만치 않다. 사업 자체가 초기 단계이고, 지분가격이 높아 투자자 입장에서는 매입하기가 버겁다. 여기에 워낙 지분 쪼개기가 많았기 때문에 추후 희망하는 평형에 입주할 수 있을지도 현재로서는 낙관하기 힘들다. 마포구 아현2·3동과 염리동도 주목할 만한 곳이다. 재개발지구 지정을 받을 수 있을지 여부가 사업 성패의 키워드였던 점을 감안하면 이번 뉴타운 지정은 사업추진에 방점을 찍었다고 해도 과언이 아니다. 현재 이 일대 지분가격은 평당 1,000만원선. 입지가 뛰어난 곳은 평당 1,200만~1,400만원선까지 올랐다. 삼성물산이 시공권을 갖고 있는 상태에서 당초 23평형 510가구, 32평형 876가구, 44평형 342가구와 세입자용 영구임대주택 17평형 947가구 등 총 2,675가구의 아파트를 지을 예정이었다. 현재로서는 구체적인 사업규모가 정해져 있지 않지만 32평형을 분양받기 위해서는 15~20평형의 지분매입이 필요하다는 의견이 지배적이다. 이를 바탕으로 수익성을 가늠해 보자. 평당 1,000만 원을 기준으로 15평형을 매입해 32평형 입주시 투자 수익을 점검하면 1억5,000만원에 지분을 매입할 경우 감정평가액은 대략 7,000만원 선이다. 조합원 분양가를 평당 800만원으로(인근 공덕 4구역 조합원 분양가에 15% 상향) 계산할 경우 32평형을 분양 받을 경우 조합원 분양가는 대략 2억5,600만원 선이다. 여기에 비례율 90%를 적용해 감정보상액을 산출할 경우 나오는 금액은 6,300만원으로 조합원 분양가에서 이를 뺄 경우 추가 부담금은 대략 1억9,600만원. 이를 바탕으로 한 총 투자비용은 3억4,600만원이 된다. 각종 금융비용과 등기 비용을 더할 경우 3억6,000만원 선을 예상하면 된다. 인근 공덕 1차 삼성래미안 34평형이 3억8,000만~4억원선인 점을 감안하면 일정 부분의 수익은 보장되는 셈이다. 그러나 주의할 점도 있다. 무허가 건물이 많은 관계로 만약 무허가 건물 대장에 올라 있지 않은 경우에는 현금보상만 받을 수 있다. 이밖에 서대문구 남가좌동은 뉴타운 지역에 남가좌 9·10구역의 재개발사업이 추진되고 있으며 현재 평당 800만~1,000만원선에서 거래가 이뤄지고 있다. 윤진섭·부동산뱅크 기자 yjs@neonet.co.kr