정부의 10ㆍ29 부동산 종합대책이 발표된 이후 가장 큰 화두가 된 것은 세대단위로 보유 주택수가 많으면 중과세를 피할 수 없다는 것이다. ◇ 3주택 보유자의 중과세 이번 부동산 대책으로 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 2005년부터는 잔여 2주택이 남기 이전에 처분하는 주택에 대해서 양도소득세가 60% 적용된다. 여기에 추가로 탄력세율 15%를 가산하면 양도소득세율은 75%가 되고, 이에 따른 주민세까지 포함하면 무려 82.5%를 부담해야 한다. 이는 취득 당시의 취득세 등을 고려한다면 부동산 보유로 인해 증가된 양도차익을 모두 환수하겠다는 것을 의미하고 있다. 결국 정부는 ‘묻지마식’의 부동산 투자 수요를 억제하겠다는 의지를 갖고 있다. 그럼 이번 대책에서 말하는 보유 주택수에서 제외되는 주택을 살펴보자. 첫째, 장기임대사업 목적으로 보유하는 주택은 제외된다. 장기임대사업을 하기 위해서는 5채 이상의 주택을 10년 이상 임대사업에 사용해야만 보유 주택수에서 제외하도록 할 예정이다. 그러므로 현재 2채에서 4채를 보유한 주택임대사업자는 추가로 주택을 매입해 5채 이상을 임대해야만 중과세 규정을 피할 수 있을 것으로 보인다. 둘째, 기숙사용 주택은 10년 이상을 사용할 경우에 보유주택에서 제외된다. 셋째, 상속받은 주택은 상속이 개시된 날로부터 5년 이내에 처분해야만 보유주택에 제외된다. 마지막으로 농어촌 주택 역시 제외된다. ◇ 농어촌 주택의 혜택 농어촌주택에 대한 세제지원책으로 현행 소득세법 시행령 제155조 규정에서는 수도권 외 지역 중 읍지역(도시계획구역 밖 지역에 소재) 아래의 농어촌주택에 대해서는 주택 비과세 판정시 보유 주택수에서 제외하고 있다. 그 대상으로는 첫째, 상속받은 주택으로 피상속인이 5년 이상 거주해야 한다. 둘째, 이농주택으로 영농인이 5년 이상 거주한 후 도시로 이주하면서 처분 못한 주택의 경우다. 셋째, 귀농주택으로 영농 등을 목적으로 귀농해 거주하려는 주택이다. 농어촌주택과 관련, 국회에 계류 중인 세제지원책을 살펴보면 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 2003년 8월1일부터 2005년 12월31일 사이에 계약 체결을 하고 2006년 12월31일까지 취득하는 농어촌주택은 매매계약(유상 취득)이나 상속, 증여(무상 취득) 등 소유권을 이전하는 모든 경우 해당 농어촌 주택(안)은 1세대 1주택 비과세 규정을 판정할 때 보유 주택수에서 제외된다. ◇ 다주택 처분시기 1세대가 다주택을 보유한 경우에는 비과세 요건을 충족한 최종 1주택 이전에는 무조건 양도소득세를 내야 한다. 보유한 주택이 모두 투기지역 내 주택이라면 순서에 관계없이 양도차익이 적은 것부터 처분하면 되고 보유한 주택 중에 비투기지역 주택이 있다면 비투기지역 내 주택이 기준시가로 양도소득세를 계산할 수 있도록 처분순서로 조정하는 것도 방법이 될 수 있다. 결국 다주택을 보유한 자가 주택을 처분할 때는 처분 전에 반드시 보유한 주택의 양도소득세를 모두 계산해서 가장 세금이 적게 나오는 것부터 처분하는 것이 유리하며, 손해를 보며 처분하지 않는 한 같은 시기에 2회 이상 처분하지 않는 것이 유리하다. ◇ 주택증여의 절세효과 현행 세법구조상 실제 매매가액과 국세청에서 인정하는 기준시가의 차이가 존재한다. 그러므로 장기간 보유한 주택은 주택이 없는 분가한 세대자녀에게 증여하는 것이 절세효과가 클 수 있으나 항상 증여가 유리한 것은 아니다. 단기간 보유한 주택은 증여보다는 양도가 세금이 더 적을 수 있으므로 증여와 양도의 세금비교는 필수적으로 이루어져야 한다. 그리고 증여를 한 이후에는 자녀는 3년, 배우자는 5년 이내에 증여받은 주택을 처분하면 증여 절세효과는 사라지기 때문에 증여할 때는 장기적 관점에서 이루어져야만 절세효과가 발생하게 된다.