택지개발 등을 통해 발생하는 개발이익의 환수율이 시가를 기준으로 3.5-4.4%에 불과하고 주택건설업자와 피분양자가 개발이익 대부분을 가져가는 것으로 나타났다. 이에 따라 개발이익을 환수하기 위해 양도소득세 과표 현실화, 시설부담금제 정상화, 개발부담금제 연장 및 확대 시행, 수익자부담금제 도입, 부동산보유세의 종합부동산세로의 전환, 토지 선매제 활성화, 실거래가격 등기제 실시 등이 시급한 것으로 지적됐다. 20일 경기 평촌 국토연구원에서 열린 `토지 개발이익환수제 개편방안' 정책토론회에서 연구원 정희남(鄭希男) 연구위원은 주제발표를 통해 이같이 주장했다. 발표자료에 따르면 공시지가를 기준으로 1980-2001년 땅값은 1천284조원 증가한반면 이 기간 개발이익 환수총액(이전과세+취득과세+부담금)은 113조원으로, 환수율이 개발이익의 8.8%, 취득세액을 제외하면 6.1%에 그쳤다는 것. 공시지가가 시가의 50% 정도를 반영하는 점을 고려하면 실제 환수율은 3.5-4.4%로, 주택 등을 포함할 경우 엄청난 개발이익이 사유화되고 있는 실정이라고 정 연구위원은 설명했다. 또 토지과표도 공시지가의 37% 수준이기 때문에 토지세 비중이 꾸준히 높아지고는 있으나 총지가 대비 1% 안팎, 또 보유세액은 지가총액의 0.14%에 그친 것으로 나타났다. 정 연구위원은 개발부담금이 부과되는 수도권 3개 공영개발지구의 9개 분양주택단지를 조사한 결과, ▲토지개발자가 택지개발.공급 과정에서 평당 -6만9천∼32만원▲주택건설업자가 주택건설.분양 과정에서 평당 -5만6천∼333만원 ▲주택피분양자가평당 32만-481만원의 개발이익을 얻는 것으로 조사됐다고 주장했다. 즉, 토지개발에 따른 개발이익만 따지면 개발업자에 2.5∼20%, 공공부문에 80∼97%가 배분되고 토지개발에서 주택분양까지 총개발이익을 따지면 토지개발자가 -2.2∼7.2%, 주택건설사가 -4.3∼92.9%, 주택분양자가 9∼101.2%를 나눠갖는다는 것. 정 연구위원은 "엄청난 개발이익이 민간 건설업자와 주택 입주자에게 귀속되고환수 수준은 극히 미미한 실정"이라며 "이는 환수제도 자체의 미비보다는 제도 운영의 실효성에 문제가 있기 때문"이라고 지적했다. 그는 개발이익환수제 개편 방안으로 특정 부동산과 지역에 한정한 환수제도보다는 광의의 개발이익이 최종 실현되는 시점에서 양도소득세를 통해 환수하고 이를 위해 양도소득세 과표현실화 조기 추진, 비과세 감면제도의 재정비, 법인세특별부과세재도입 등이 필요하다고 밝혔다. 또 개발행위허가제와 개발계획 인허가제를 통해 올해부터 시행되는 각종 시설부담금제가 조기 정착될 수 있도록 하고 올해말 끝나는 개발부담금 부과 시한을 연장.확대해야 한다고 제안했다. 이밖에 ▲개발 주변지역에 대한 수익자부담금제 재도입 ▲종합부동산세 도입 ▲▲보상가격 산정시점 조정 ▲토지 선매제 활성화 ▲실거래가격 등기제 실시 ▲부동산 과표의 실거래가 전환 등도 시급하다고 정 연구위원은 강조했다. (서울=연합뉴스) 강의영기자 keykey@yonhapnews