시울시내 재개발 투자 환경이 급변하고 있다. 우선 연말까지 재개발사업을 추진할 수있는 지역이 새롭게 지정된다. 또 단독 또는 다가구를 다세대로 전환하는 일명 '지분 쪼개기'도 지난주 금지됐다. 재개발 투자의 기초 환경이 완전히 달라지게 된 것이다. 이에따라 최근 재개발 시장에서는 기존 주택 및 쪼갠 지분의 가격 급락을 우려하는 목소리가 높아지고 있는 가운데 투자환경 변화에 따른 긴장감마저 돌고 있다. 삼성물산 주택개발2사업부의 장세준 부장은 "환경 변화를 감안해 재개발 투자전략을 새롭게 짜야 한다"고 강조했다. ◆새 기본계획 연말까지 수립 서울시는 5년 단위로 재개발 기본계획을 수정하고 있다. 이 기본계획에 포함돼야 비로소 재개발을 추진할 수 있다. 지난 98년 수립된 기본계획은 2002년 말로 만료됐다. 따라서 올해 새롭게 기본계획이 마련된다. 현재 각 구청은 기본계획 초안을 서울시에 넘긴 상태다. 서울시는 외부용역기관에 타당성을 의뢰했다. 시는 용역결과를 바탕으로 연말까지 기본계획안을 확정할 예정이다. 기본계획의 최대 관심은 '새롭게 기본계획에 들어가는 지역이 어디냐'와 '기존 기본계획에 들어있던 지역 중 빠지는 곳이 어디냐'다. 새롭게 편입되는 지역의 가격은 강세를 보일 게 분명하다. 반면 기본계획에서 제외되는 지역은 적어도 5년간 재개발 추진이 금지되면서 가격 급락이 예상된다. 기본계획 포함 여부에 따라 가격이 천당과 지옥을 오가게 되는 셈이다. 서울시에 따르면 구청장들이 기본계획에 편입해달라고 새롭게 요청한 지역은 모두 1백29곳이다. 기존 기본계획에 포함돼 있던 지역 중 빠지는 곳은 거의 없는 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 다만 "구청장이 요청했다고 해서 모두 기본계획에 포함되는 것은 아니다"고 지적했다. ◆지분 쪼개기 경과규정 초미 관심 서울시는 단독 또는 다가구를 다세대로 전환한 주택에 대해 분양권을 주지 않기로 했다. 8월 말 또는 9월 초까지 이런 내용의 '도시 및 주거환경정비 조례'를 만들어 실시하게 된다. '지분 쪼개기'란 다수의 분양권을 확보하기 위해 단독 또는 다가구를 다세대로 분할하는 투기 행위로 현재 서울시내 3백40여곳의 재개발 초기지역에서 일반화돼 있다. 서울시 관계자는 "다세대 분할이 많아지면 조합원 수가 늘어나는 대신 일반분양 가구 수가 크게 줄어들면서 재개발 사업의 수익성이 현저히 떨어지게 된다"며 "심한 경우 재개발을 포기해야 하는 상황도 발생할 수 있다"고 지적했다. 이제 투자자들의 관심은 조례의 '경과규정'으로 옮아가고 있다. 기존에 이미 쪼갠 지분에 대해서 서울시가 어디까지 분양권으로 인정해줄 것인가에 관심이 집중되고 있다. 서울시 관계자는 "아직 경과규정이 확정되지 않았다"며 "주민민원과 전문가 의견 등을 고려해 경과규정을 정할 예정"이라고 말했다. 경과규정의 기준으로는 △사업추진단계 △대지 또는 건물 크기 △지분을 쪼갠 시기 등이 거론되고 있다. 만약 경과규정에 의해서도 분양권을 받지 못하는 '쪼갠 지분'은 청산조합원으로 분류된다. 아파트 분양권을 못받고 현금으로 청산하는 청산조합원이 될 경우 60% 정도의 가격 폭락이 불가피하다. 마포를 예로 들면 현재 5평짜리 쪼갠 지분의 가격은 1억원선이다. 청산조합원이 될 경우 공시지가보다 조금 높은 3천만원 정도 밖에 보상받지 못하게 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com