국토계획법은 기존 준농림지역 제도에서 제한되는 개발행위만 열거하고 나머지는 모두 가능하도록 했던 '제한행위 열거방식'을 허용되는 행위만 열거하고 나머지는 모두 불허하는 '허용행위 열거방식'으로 바꿨다. 또 도시지역 뿐 아니라 비도시지역에도 개발행위허가제를 도입했다. ◆관리지역 = 관리지역에서 허용되는 개발행위 기준이 녹지지역 수준(계획관리-자연녹지, 생산관리-생산녹지, 보전관리-보전녹지)으로 강화돼 예컨대 관리지역에서는 4층 이하 건축물만 지을 수 있다. 건축물 없이 울타리, 바닥포장 등 간단한 시설로 영업하는 주차장과 세차장, 고물상 등도 규제 대상이다. 반면 생산.보전관리지역 등 개발이 엄격히 제한되는 곳 가운데 주민이 집단거주하는 지역은 취락지구로 지정, 계획관리지역 수준의 개발이 가능하도록 했다. ◆용적.건폐율 = 준주거지역 및 비도시지역 건폐율과 용적률이 강화된다. 따라서 준주거지역은 건폐율 70%, 용적률 700%에서 건폐율 70%, 용적률 500%로, 준도시(건폐율 60%, 용적률 200%)와 준농림지역(40%, 80%)은 계획관리(40%, 100%)와 생산 및 보전관리(20%, 80%)로, 농림지역은 60%, 400%에서 20%, 80%로 바뀐다. 역시 취락지구로 지정된 지역은 건폐율이 60%까지 적용된다. ◆개발허가제 = 도시지역에 한해 시행됐던 개발행위 허가제가 비도시지역까지 확대돼 러브호텔 등의 제한이 가능해진다. 개발행위 허가제란 법정 기준을 만족하더라도 주변경관 및 환경에 미치는 영향이나 기반시설 규모 등을 감안, 허가를 내주지 않거나 조건부로 허가하는 것. 비도시지역에서는 ▲연면적 200㎡ 또는 3층 이상 건축물 건축 ▲150t이나 150㎥, 75㎡ 초과 공작물 설치 ▲500㎥나 250㎡ 초과 토석 채취 ▲500t, 500㎥, 250㎡ 초과물건 적치 등이 허가 대상이다. ◆`포도송이' 개발 = 대규모 개발행위를 다른 사람 명의를 빌려 소규모로 나눠 신청하거나 시기를 조절해 신청, 난개발을 가져오는 이른바 `포도송이' 개발도 어려워진다. 시장.군수 재량으로 판단하도록 돼 있던 연접개발 여부를 구체화했기 때문. 이에 따라 고속국도나 일반국도, 또는 너비 8ｍ 이상 도로나 하천 등에 의해 분리되거나 진입도로가 너비 8ｍ 이상이고 간선도로, 일반국도, 지방도로 직접 연결될 경우라야 연접 개발로 보지 않게 된다. ◆비도시지역 아파트 = 그동안 준농림지에서 부지 10만㎡를 확보하면 아파트단지를 건설할 수 있었으나 가구수가 700여가구에 불과, 학교를 설치하기 곤란했다. 내년부터는 가구수가 2천500가구 이상이 돼 학교, 공원 등의 설치가 가능하도록 아파트를 지으려면 계획관리지역에서 부지면적 30만㎡를 확보하고 제2종지구단위계획을 세워야 한다. 용적.건폐율은 준농림지의 경우 준도시로 변경돼 200%, 40%가 적용됐으나 관리지역에서는 150%, 60%까지 가능하다. ◆상업지역 주상복합건물 = 일반 및 근린상업지역에서는 주상복합건물의 주거부분 최대 한도를 90% 이하로만 제한했으나 과도한 건설로 취지가 왜곡되고 있다고 판단, 중심.일반.근린상업지역에서는 조례로 주거부분의 한도를 70-90% 범위에서 조정할 수 있도록 했다. ◆공장 = 그동안 준농림지에서는 3만㎡ 이하 비공해공장은 모두 허용됐고 그 이상이면 준도시지역으로 용도변경해 공장을 설립할 수 있었다. 그러나 내년부터 3만㎡ 이하는 계획관리지역이어야 하고 비공해공장이어야 하며 면적이 1만㎡ 이상 또는 시장.군수가 공장지대(1만5천㎡ 이상)로 고시한 지역에만 세울 수 있다. 3만㎡를 초과하는 경우에는 제2종지구단위 계획을 통해 환경, 경관 등에 대한 상세한 계획을 세워야 한다. (서울=연합뉴스) 강의영 기자 keykey@yonhapnews.co.kr