공동주택 기준시가가 대폭 인상됨에 따라 부동산 관련 절세전략이 어느 때보다 절실하게 됐다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 비과세기간을 단축하는 등 부동산시장 안정을 위한 정부대책도 세금부담이 늘어나는 요인이 되고 있다. 세무 전문가들은 주택보유기간 및 양도차액 등에 따라 양도세율이 다르게 적용되기 때문에 법의 테두리 안에서 절세방안을 꼼꼼하게 세워야 할 것이라고 조언한다. ◇ 공제조건 꼼꼼히 챙기는게 절세의 기본 =세금 인상에 대해 무조건 겁을 먹기보다 차분하게 대응해야 절세효과를 볼 수 있다. 가령 기준시가가 기존 땅값의 최고선인 90%까지 올라 1억원 가량 뛰었을 경우 어림잡아 3천∼4천만원의 세금이 나올 것 같아 겁을 먹게 된다. 하지만 여러가지 공제조건이 많기 때문에 실제 납부액은 9백~1천8백만원 정도에 불과하다. 가장 먼저 따져봐야 할 것이 팔아야 할 시점 결정이다. 이때 보유기간을 잘 따져야 한다. 양도세는 1년 이상, 3∼5년, 10년 이상 보유 등에 따라 과세율이 크게 달라진다. 매도시점을 이들 기준 시점에 맞춰 결정하는게 좋다. 즉 보유기간이 3년 미만인 경우 특별한 사정이 없다면 3년을 채워 매각하면 절세효과를 볼 수 있다. 다음은 전문가들도 미처 못챙기고 넘어갈 수 있는 특정시점의 비과세 조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 예컨대 1가구 2주택 소유자중 1998년 5월22일∼1999년 6월30일 이내에 미분양주택 구입자, 2001년 5월24일∼2003년 6월30일 사이 미분양주택 구입자, 99년 1월1일∼12월 말까지 모든 신축주택 계약자 등이 비과세 대상이다. ◇ 주택보유 조건별 사례 = △1가구 1주택자: 1가구 1주택자가 기존 주택을 3년 이상 갖고 있다가 팔면 양도세를 면제받게 된다. 그러나 3년 미만일 경우 과세표준, 즉 기준시가에서 취득시 기준시가를 뺀 차액을 기준으로 양도세를 내야 한다. 세율은 차액에 따라 9∼36%로 적용된다. 특히 보유기간이 1년 미만이면 차액에 상관없이 36%의 세율을 적용하고 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 세금을 매긴다. 따라서 1년 이후에 집을 팔 때 기준시가에 따라 납부하는 세금을 예측해 보고 매도 타이밍을 결정하는게 좋다. 1년은 넘었지만 3년이 안된 시점에 판다면 기준시가를 적용해 내는 세금과 실거래가에 따른 세금중 적은 쪽을 택하면 된다. 이 때는 부동산값의 향후 추이를 예측해 보는게 바람직하다. 기존 주택의 보유기간이 2년 미만인 상태에서는 새 주택 구입을 서두르지 않는게 낫다. 지난달 30일부터 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 비과세기간이 2년에서 1년으로 단축되면서 비과세 혜택을 받을 수 없게 됐기 때문이다. △1가구 2주택자: 지난 3월30일 현재 두 가구중 나중에 산 주택이 1년이 넘었다면 취득일로부터 2년 안에 먼저 갖고 있던 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 두 번째 주택을 산 지 1년이 안됐다면 내년 3월29일까지 먼저 취득한 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. △실거래가 신고시 고려할 점: 양도세는 기준시가에 따라 내는게 원칙이다. 다만 납세자가 증빙 서류를 갖춰 놨다면 실거래가 기준으로 양도세를 신고할 수도 있다. 따라서 실거래가보다 기준시가가 크게 오른 경우는 실거래가로 신고하는게 유리하다. 이를 위해 보유 주택의 기준시가가 시세를 얼마나 반영하고 있는지를 따져볼 필요가 있다. 닥터아파트의 곽창석 이사는 "세금납부시 고려해야할 사항이 크게 늘어났기 때문에 세무전문가의 도움을 받거나 인터넷 세무상담 사이트 등을 적극적으로 활용할 필요가 있다"고 말했다. 송종현 기자 scream@hankyung.com [ 도움말=안수남 세무사(02-2615-0077) ] ----------------------------------------------------------------- [ 부동산 관련 인터넷 세무상담 사이트 ] 국세청 www.nts.go.kr 한국세무사회 www.kacpta.or.kr 부동산써브 www.serve.co.kr 닥터아파트 www.drapt.com 디지털택스월드 www.taxworld.co.kr 비즈라인 www.bizline.co.kr 넷포택스 www.net4tax.com 천지 세무법인 www.chunjitax.co.kr 삼신 세무법인 www.samshin-tax.co.kr 세경 세무법인 www.tamo.co.kr 가람 세무회계컨설팅 www.garamtax.co.kr

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