국세청이 서울시내 95개 재건축추진 단지의 기준시가를 시세의 90% 수준에 근접시키겠다는 방침을 밝힘에 따라 새로운 기준시가가 고시될 경우 이들 아파트의 양도소득세 부담이 대폭 증가할 전망이다. 현행 세법 테두리 내에서 가능한 양도세 절세전략을 살펴보자. ◆비과세 항목 체크해야 = 양도세 부담이 기준시가를 수시로 고시하는 95개 재건축추진 아파트 입주민 모두에게 증가하는 것은 아니다. 양도세는 단기 투기목적의 거래를 줄이기 위한 목적이 있기 때문에 비과세 항목이 많아 자신이 이 항목에 해당되는지를 잘 살펴야 한다. 현행 세법에서 1가구 1주택 소유자가 주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 양도세가 면제된다. 그러나 주택을 3년 미만 보유했을 경우 양도시 9-36%의 세율을 적용받으며 또 고급주택에는 비과세 해당사항이 없다. 또 기존 주택소유자가 다른 집을 구입하는 과정에서 일시적으로 2주택이 됐을 경우에는 종전에 살던 집을 2년 내에 매각하면 양도세가 면제된다. 그러나 이러한 면제혜택은 종전 주택에서 최소한 3년 이상 살았던 경우에만 해당된다. 일시적 2주택자가 아닌 사람이 강남권에 (수시고시 대상인) 두 채의 집을 보유했을 경우에는 양도차익이 적은 집을 먼저 팔아버리는 것이 유리하다. 또 강남권과 비강남권에 집을 보유하고 있는 사람의 경우 비강남권의 집을 먼저 파는 것이 유리하다. 비강남권의 경우 기준시가 수시고시 대상이 아니기 때문이다. 최호 세무사는 "양도소득세는 단기 투기목적의 거래를 잡겠다는 취지가 강하기 때문에 실수요 목적으로 살고 있는 사람들은 별다른 걱정을 안해도 된다"면서 "법이 복잡하고 예외항목도 많아 불가피하게 양도할 경우 전문가의 조언을 구하는 것도 한 방법"이라고 말했다. ◆매각 서둘러야 = 국세청이 아파트 기준시가를 새로 고시하기 전에 매각하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 국세청 지난 9일 ''앞으로 2-3개월 내에 새로운 기준시가를 고시하겠다''고 발표했음을 고려할 때 새로운 기준시가가 고시되는 시점은 3-4월정도가 될 것으로 예상된다. 이때 주의할 것은 기준시가가 고시되기 전에 양도(잔금수령)가 이뤄져야 한다는 점이다. 국세청 김보현 과장은 "세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 받는 날이 되며 잔금을 받기 전이라도 등기를 하는 경우에는등기접수일이 된다"면서 "되도록 새 기준시가 고시전에 잔금을 받아야 새 기준시가의 적용을 받지 않는다"고 설명했다. ◆실거래가 신고가 나을 수도 = 재건축추진 단지에 중소형 아파트가 많은 점을 고려할 때 새로운 기준시가가 고시되고 나면 아파트 양도시 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 신고를 하는 것이 오히려 나을 수도 있다. 이는 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트는 지난해까지만 해도 기준시가가 시세의 70%선에서 고시됐기 때문에 국세청의 방침대로 새로 고시하는 아파트의 기준시가를 시세의 90%로 올린다면 오히려 실거래가 기준이 양도차익을 적게 발생시킬 수도 있기 때문이다. 일례로 2000년 10월에 개포주공 3단지 15평형을 2억8천만원(당시 기준시가 1억8천900만원)에 매입했을 경우 현시세가 3억5천만원임을 감안하면 국세청이 새로 고시하는 기준시가는 대략 3억1천500만원이 된다. 이 때 기준시가를 기준으로 하면 양도차익은 1억2천600만원(3억1천500만원-1억8천900만원)이지만 실거래가를 기준으로 하면 양도차익이 7천만원(3억5천만원-2억8천만원)으로 오히려 기준시가에 따른 양도차익보다 줄어든다. 내집마련정보사 김영진 대표는 "중소형 기준시가가 종전 시세 70%에서 90%로 상승함에 따라 강남 재건축추진 아파트의 경우 실거래가 기준이 기준시가보다 양도차익을 덜 발생시킨다"면서 "이를 고려할 때 당분간 강남권 아파트 거래시 실거래가기준으로 신고하는 것이 주류를 이룰 것"이라고 전망했다. (서울=연합뉴스) 류지복기자 jbryoo@yna.co.kr