국세청이 강남 서초 송파구 등 서울의 ''범강남 지역''에서 재건축 추진중인 95개 아파트 단지에 대해 앞으로 약 두달 이내에 새 기준시가를 산정, 고시할 예정이다. 아파트 기준시가는 양도소득세는 물론 상속.증여세 부과의 기준이 된다. 따라서 기준시가가 올라가면 과표기준이 올라가 주택 매매자의 세금 부담이 그만큼 올라간다. 양도소득세는 특히 과표(소득규모)에 따라 누진 적용되기 때문에 기준시가가 올라가면 양도차익도 따라 늘어나고 이에 따라 세금 역시 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 국세청의 투기대책이 강력한 힘을 발휘하는 것도 바로 이 때문이다. 기준시가 얼나마 올라가나 =국세청은 관행적으로 매년 7월1일 한차례 전국의 아파트와 연립주택에 대한 기준시가를 산정, 발표한다. 이 기준시가가 세금 계산의 기준. 그러나 강남지역에 대해서는 수시 고시제를 도입, 실제가격을 감안해 기준시가 고시에 반영하겠다는 것이 이번 종합대책의 핵심 가운데 하나다. 수시 고시제라지만 아파트 가격을 조사 산정하는데 최소한 1~2개월은 걸린다. 따라서 이번 강남지역 재건축추진 아파트에 대한 새 기준시가도 3월은 되어야 고시될 것으로 보인다. 다만 이번에 국세청이 주시하고 있는 95개 단지는 강남 아파트값 상승세를 불붙인 지역들이어서 국세청이 실거래가격에 최대한 접근시킬 가능성이 매우 크다. 그동안 소형 아파트의 경우 기준시가가 실거래가의 60%대 수준에 그친 점을 감안할 때 소형 평형이 많은 강남 재건축추진 아파트의 기준시가 상승폭은 상당히 높을 수 밖에 없다. 국세청 관계자는 "이번 기준시가 조정은 공평 과세와 강남권 투기열풍을 잠재우자는 정책적 목표에서 비롯됐다"며 "가격상승폭이 컸던 일부 재건축추진 아파트의 경우 평형에 관계없이 기준시가를 시세의 90% 수준으로 일괄적으로 맞추는 방안도 검토중"이라고 밝혔다. 기준시가 오르면 세금 얼마나 늘어나나 =서초구 반포동의 A아파트 25평형을 지난 99년 10월 매입한 B씨의 경우를 보자. B씨가 소유한지 2년여만에 이 아파트를 현재 판다면 99년 당시의 기준시가와 지난해 7월1일자 고시 기준시가(1억9천6백만원)의 양도차액에 따른 세금으로 약 3백24만원을 내게 된다. 그러나 기준시가가 50% 오른 새 기준시가를 적용받으면 양도세는 3천1백87만원 가량으로 크게 늘어난다. 1년 이상 보유한 부동산을 양도하고 과표가 1천만원 이하면 9%, 4천만원 이하 18%, 8천만원 이하 27%, 8천만원 초과 36%의 세율을 적용받는다. 과표가 종전에 1천만원 이하에서 8천만원이 될 경우 단순비교해도 세율은 4백% 오르게 된다. 1년 미만은 무조건 36% 동일세율이다. 강남구 개포동의 C아파트 13평형을 같은 시기에 매입했다 올해 팔려는 D씨도 같은 사례. 현재 적용받는 지난해 7월1일 고시 기준시가(1억8백50만원)로 2년여간의 양도차익을 계산하면 양도세는 4백18만원 가량된다. 그러나 기준시가가 50%만 올라도 1천7백77만원 가량 된다는게 국세청의 계산. 4배 이상으로 세금이 늘어나는 것이다. 매각하려면 조기 매각, 신고처리가 유리 =강남의 재건축추진 아파트에 대한 기준시가가 올라가면 양도소득세가 대폭 올라가는 것은 불가피하다. 따라서 기왕에 아파트를 매매하려면 기준시가가 새로 고시되기 전에 파는게 세금 측면에서는 훨씬 유리하다. 다만 매매자가 꼭 명심할 사항이 있다. 세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 매매후 잔금을 주고받은 날이며 잔금을 건네기 전이라도 등기를 서둘러 한다면 등기접수일이 된다는 점이다. 새 기준시가 고시 전에 잔금을 서로 주고받아야 올가갈 기준시가에 따른 무거운 세금을 피할 수 있다는 얘기가 된다. 한편 1가구1주택자로 3년 이상 보유한 비과세 대상은 기준시가가 새로 올라가도 아무런 영향을 받지 않는다. 또 상속이나 증여에 따른 세금 납부자도 기준시가가 올라가는 것만으로는 세금에 대해 예측하기 어렵다. 상속이나 증여는 기본공제 금액이 비교적 높고 상속 증여재산의 범위에 따라 세금 부담이 크게 달라지기 때문이다. 허원순 기자 huhws@hankyung.com

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