30일로 분당 일산 평촌 산본 중동 등 신도시개발 10주년을 맞는다. 이들 신도시는 주변지역 난개발 등 적지 않은 부작용을 드러내고 있다. 게다가 정부와 지자체의 사후관리마저 부실해 러브호텔과 유통시설의 과잉공급으로 인해 향락도시로 변질되고 있다는 비난마저 받고 있다. 수도권의 주택값 급등과 주택부족 문제를 해소하는데 결정적인 기여를 한 신도시가 '절반의 성공'으로 평가받는 것도 이 때문이다. 이로 인해 판교신도시 조성문제도 벤처용지 규모 등을 놓고 1년이 넘는 기간 논란을 벌이고 있다. 90년대 초 주택 2백만가구 건설계획에 따라 실시된 수도권 신도시 건설은 당시 폭등하던 주택가격을 안정시키는 효과를 발휘했다. 신도시 아파트 공급이 본격화된 92년 이후 주택값은 하락세 내지 보합세를 유지했다. 또 신도시인구중 절반이상인 53%가 서울에서 유입해 서울의 과밀을 해소했다. 그러나 단기간에 대량의 주택단지를 조성하는 과정에서 자재.교통난 등 각종 부작용을 양산했다. 입주가 완료된 이후에도 계획적인 관리부재로 주민과 지자체 사이에 끊임없는 마찰이 빚어지고 있다. '서울의 베드타운' '탈선한 계획도시'란 꼬리표가 붙은 것도 이 때문이다. 신도시의 가장 큰 문제점은 자족기능의 부재다. 국토연구원이 신도시조성 10돌을 맞아 조사한 '수도권 신도시 종합평가분석'에 따르면 신도시 지역내 제조업 종사자수는 경기도 평균인 35%에 훨씬 못미치는 것으로 나타났다. 분당이 9.1%에 불과하고 일산 평촌은 각각 1.7%와 1.5%로 자족성을 상실하고 있는 것으로 조사됐다. 반면 러브호텔과 대형 소비.유통시설은 급증해 향락도시로 탈바꿈하고 있는 것으로 분석됐다. 소비시설인 도매시장의 경우 5개 신도시에서 계획보다 최고 6백%까지 늘어났다. 분당신도시내 애초 계획된 도매시설은 6곳 11만㎡였지만 현재 31곳 25만㎡나 된다. 5개 신도시 통들어 지난 95년 한 곳에 불과했던 러브호텔은 최근 79곳으로,유흥주점과 단란주점은 26곳에서 14배 가까운 3백55곳으로 각각 늘어났다. 주변지역의 난개발도 위험수위를 넘었다. 신도시의 기반시설을 이용하려는 소규모 개발사업이 난립해 상습적인 교통체증을 유발하는 등 기반시설 이용여건이 악화됐다. 대표적인 사례가 분당과 인접한 용인 서북부지역의 난개발이다. 상현 죽전리일대에 건립중인 아파트 3만5천가구는 최소한의 도로 학교 하수처리시설도 갖추지 못하고 있다. 각종 사회복지시설 도서관 문화 주민편의시설은 계획조차 없다. 이같은 주변지역의 난개발은 신도시 주거환경을 더욱 악화시키고 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 이밖에 단기간에 29만4천여가구를 집중 건설해 당시 건설자재가격지수가 평년보다 4∼7배 높은 4.2∼7.7% 증가했고 건설노임도 11.5∼36.1% 상승하는 등 물가에도 적지 않은 영향을 끼친 것으로 조사됐다. 또 교통 학교 등 기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 주민들을 입주시켜 입주 초기에는 주민들의 불만이 높았다. 전문가들은 5개 신도시 조성때 드러난 문제점들을 교훈 삼아 새로 조성되는 신도시는 철저한 선계획-후개발 형태로 이뤄져야 한다고 강조한다. 신도시가 일반 도시계획에 의한 개발보다 선계획-후개발 원칙을 가장 잘 실현할 수 있다는 점을 활용해 부작용을 최소화해야 한다는 지적이다. 이들은 먼저 신도시를 개발할 때는 주변지역의 난개발 방지대책은 물론 철저한 사후관리제도를 마련해야 한다고 입을 모으고 있다. '신도시 프리미엄'을 노린 무분별한 개발을 금지해야 인접지역의 난개발을 봉쇄할 수 있다는 설명이다. 기반시설 확보지역에만 개발을 허용하고 인접도로변에는 완충녹지를 설치하는 방안을 도입할 필요가 있다고 이들은 지적한다. 지구단위계획에 따라 토지이용계획을 작성토록 해 사후에 토지이용계획이 변경되는 것을 제도적으로 막는 방안도 시행하는 것이 바람직하다고 덧붙였다. 베드타운화를 막기 위해선 일정수준 이상의 자족기능 확보도 필요하다고 주장한다. 적정 규모의 벤처단지 등 산업시설을 유치해야 소비도시로의 변질을 막고 수도권집중 문제 등도 점차적으로 해소할 수 있다는 지적이다. 입주전에 교통 학교 등 기반시설을 완비하고 물량확대에 중점을 둔 고밀도보다 저층 저밀도로 개발해 주거공간을 쾌적하게 조성해야 한다는 의견도 있다. 지금은 전국 주택보급률이 94%에 달한 데다 소득수준 향상으로 주택에 대한 질적 요구가 다양해지는 추세임을 고려해 특색 있는 신도시를 조성할 시기가 됐다는 설명이다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com