올해 부동산 시장의 화두로 떠올랐던 아파트 재건축 사업에 급제동이 걸렸다. 지난 7월까지만 해도 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 강남일대 재건축 아파트 소유주들의 얼굴에 수심이 가득찼다. 고밀도 아파트지구에선 용적률 2백50% 이상을 허용하지 않겠다는 서울시 방침이 발표되자 재건축이 물건너가는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다. 저밀도지구에서는 우선사업단지 선정 작업이 장기간 표류할 조짐을 보이고 있어 조합원들의 불만이 폭발하고 있다. 아파트 값도 7월을 고점으로 하향 곡선을 그리고 있다. ◇ 고밀도지구 30여개 단지 타격 =서울시가 27일 고밀도아파트지구의 용적률을 2백50%로 제한하겠다는 방침을 밝힘에 따라 시내 13개 고밀도지구에 속한 1백41개 단지 가운데 강남권을 중심으로 30여개 단지가 직접적인 영향권에 들게 될 전망이다. 아직까지 재건축 움직임이 포착되지 않고 있는 이촌 가락 원효 아시아선수촌 등 8개 지구는 재건축을 추진하는데 적지않은 어려움을 겪게 됐다. 하지만 반포 서초 청담.도곡 압구정 잠실 등 강남권 5개 지구에 속한 중층단지들은 대부분 2백70∼2백80%대의 용적률을 전제로 재건축을 추진하고 있어 수익성 악화는 물론 재건축계획 자체가 무산될 가능성도 있다. 청담.도곡 고밀도지구에 속한 상아 2차는 2백90%의 용적률로 재건축을 추진중이다. 조합에서는 2백50%로 용적률을 낮출 경우 조합원들의 부담금이 가구당 4천만∼5천만원씩 늘어날 것으로 보고 있다. 강남.서초 고밀도 재건축연합 홍승권 회장은 "수년전부터 3백% 이내의 용적률을 전제로 재건축을 추진해 왔는데 용적률이 2백50%로 제한되면 재건축을 포기하라는 말 아니냐"며 반발했다. ◇ 표류하는 저밀도지구 우선사업단지 선정 작업 =서울시와 해당구청이 서로 결정권을 떠넘기고 있다. 서울시는 법적으로 재건축 우선단지 선정의 결정권은 해당구청에 있다고 주장한다. 이에 반해 해당구청은 재건축 시기조정 방침을 결정한 곳이 서울시인데다 시기조정위원회도 서울시 산하에 설치돼 있는 만큼 서울시에 결정권이 있다는 입장이다. 그러나 이것은 어디까지나 표면적인 이유라는게 부동산 전문가들의 시각이다. 실제로는 경쟁에서 탈락한 조합의 반발을 의식해 악역을 떠맡으려 하지 않는다는 것이다. 우선사업단지로 선정된 단지야 결정을 환영하겠지만 그렇지 않은 단지는 거세게 반발할 것이 뻔한 상황에서 누가 총대를 메고 싶어하겠느냐는 얘기다. ◇ 주춤거리는 재건축 아파트값 =부동산업계 관계자들은 천정부지로 치솟던 재건축 대상 아파트값은 저밀도.고밀도 가릴 것 없이 지난달 이후 시세가 1천만원 가량 떨어졌다고 전했다. 저밀도지구의 경우 우선순위결정지연과 순위의 불확실성이, 고밀도지구는 서울시의 잇따른 용적률 제한조치가 가격 하락을 부채질하고 있다고 분석하고 있다. 이에 따라 대부분 단지에서 투자수요가 급감하면서 거래가 자취를 감췄고 시세보다 5백만∼1천만원 정도 싼 급매물만 간간이 거래가 이뤄지고 있다는게 일선 중개업소의 설명이다. 실제로 지난달초 2억4천만원을 호가하던 청담.도곡 저밀도지구내 AID 1.2차 15평형은 이달 들어 가격이 1천만원이나 떨어졌다. 조성근.류시훈 기자 truth@hankyung.com