현행 부동산투자회사(리츠)법의 여러 가지 한계에도 불구하고 구조조정리츠뿐만 아니라 일반리츠의 설립 준비도 상당히 활발하게 이뤄지고 있다. 현재 설립이 진행되는 리츠의 특징으로 관련업계가 컨소시엄을 형성하여 공동설립하는 추세를 보이고 있다는 점을 들 수 있다. 구조조정리츠의 경우는 공신력면에서 우월한 금융기관이나 공기업이 주도적이기는 하지만 은행 생명보험 증권 공기업 건설사 등 관련분야 기업들이 공동으로 자산관리회사를 설립하고 펀드에는 기관투자가로 동시에 투자하는 형태를 취하고 있다. 이러한 추세는 일반리츠에도 반영되고 있으며 다만 펀드에 편입시키는 부동산은 구조조정리츠가 대규모 건물이나 구조조정용 물건이 중심인데 반해 일반리츠는 특정 유형의 부동산으로 집중되는 추세를 보이고 있다. 초기에는 10개 이내의 리츠가 소규모로 설립될 것으로 예측되지만 향후 3년 이내에 10조∼20조원의 규모로 펀드가 확장될 것으로 예상된다. 이러한 리츠의 성장은 부동산시장 자체를 크게 변모시킬 것으로 예상된다. 우선 부동산투자를 보는 관점을 변화시킬 것이다. 부동산이 매매차익을 올리는 대상이거나 담보대출 수단이라는 식의 관점에서 안정적인 현금흐름에 의한 수익과 높은 수익률을 제공하는 투자수단으로 각광받을 것이다. 이에 따라 리츠가 자산운용에 있어서 주요한 분산투자대상으로 활용될 것이다. 부동산평가 방법에도 큰 변화가 예상된다. 상업용부동산의 경우 거래사례에 기초하거나 비용접근법에 의한 산출방식에서 수익환원법에 의한 가격산정방식으로 완전히 전환될 것이다. 이미 외국인 투자가 증가하면서 이러한 경향은 지속돼왔지만 향후 수익률에 기초한 부동산평가가 주류를 이룰 것이다. 부동산의 자산관리적 측면에서도 단순 시설관리가 아니라 빌딩의 수익을 극대화하는 측면에서 임대차관리가 핵심적 경쟁력으로 등장할 것이다. 리츠는 부동산시장에서만 영향을 미치는 것이 아니라 금융 자본시장에도 큰 영향을 줄 것이다. 부동산 가격형성의 불투명성이 제거되고 유동성이 높아짐에 따라 기관이나 개인투자자들에게 새로운 투자기회가 제공된다. 기업들은 리츠의 등장으로 부동산매각이 손쉬워짐에 따라 재무구조가 크게 개선될 것이다. 금융기관의 경우에는 리츠의 상장과 운용 과정에서 새로운 상품전략을 구사할 수 있으며 부동산회사나 보험회사 외국계투자가는 투자자금의 회수나 실물부동산의 교체수단으로 이를 활용하게 될 것이다. 세제면에서 보면 리츠 상품에 대해 각종 세제혜택이 부여되기 때문에 감세 요인이 된다. 그렇지만 펀드에 편입된 부동산은 투명하게 매매되고 운영되기 때문에 세제당국은 세원을 1백% 파악할 수 있게 된다. 이러한 투명성 제고는 결국 전체 부동산의 수입원을 노출시켜 부동산관련 세수(稅收)는 궁극적으로 증가될 것으로 예상된다. 결국 우리 사회는 리츠를 통해 자본시장과 부동산시장을 통합,투명하고 건전한 투자 시장을 개척하게 될 것이다. 이러한 통합과 투명화의 효과는 투자의 위험을 감소시키고 구조조정과 시장확장을 촉진하는 것으로 나타날 것이다. 무엇보다도 리츠를 통해 지금까지 대규모 부동산투자에서 소외되었던 대중이 이러한 투자에 참가,그 수익을 나눌 기회를 갖게 되었다는 점이 가장 중요한 변화라고 할 수 있을 것이다. 이상영 < 부동산114대표 sylee@r114.co.kr > ............................................................... ◇약력 △서울대 경제학과 경제학박사 △KDI연구원 및 건설산업연구원 부연구위원 역임