그동안 과열투자 양상까지 보이며 아파트값 상승을 주도해 온 재건축아파트 시장에 투자경계령이 잇따라 내려지고 있다. 저밀도아파트의 재건축 사업추진이 부진한데다 서울시가 최근 고밀도아파트 재건축에 대한 용적률(건축연면적을 대지면적으로 나눈 비율) 강화 조치를 발표했기 때문이다. 서울시가 용적률을 낮춰 적용하면 신축가구수가 줄어들게 돼 조합원들의 추가부담금이 늘어나게 된다. 경우에 따라선 사업채산성이 현저히 떨어져 재건축 추진 자체가 무산될 가능성도 배제할 수 없다. 부동산 전문가들은 투자자들이 재건축시장 과열 분위기에 휩쓸리지 말고 재건축 가능성과 투자비용을 꼼꼼히 따져본 후 매매에 나서야 한다고 조언하고 있다. ◇고밀도아파트의 사업성 악화=서울시는 최고 3백%였던 용적률을 2백50%까지 낮췄다. 이로 인해 재건축을 추진해온 일부 단지에서는 서울시의 조치에 반발하고 있다. 서울의 고밀도지구는 잠실 서초 반포 등 1백41개단지 8만4천여가구.이들 지구는 저밀도지구와 달리 용적률이 2백% 안팎으로 높은데다 층수도 9∼15층이 대부분이다. 이 가운데는 준공된지 20년이 지난 곳도 적지 않다. 지난 78년에 준공된 반포지구 경남아파트와 서초지구 신동아아파트는 추진위를 결성하는 등 재건축을 적극 추진해왔다. 부동산전문가들은 서울시의 용적률 강화로 기존 아파트 용적률이 1백80%를 넘으면 사실상 재건축에 따른 수익성이 없다고 강조하고 있다. 대림산업 재건축사업팀 관계자는 "용적률이 2백50%이하로 낮아지면 조합원의 부담이 늘어나 재건축사업을 추진하기가 어려울 것"이라고 말했다. ◇저밀도지구 사업추진 부진=투자자들의 관심이 높은 저밀도지구도 사업추진에 큰 진전을 보이지 못하고 있다. 서울의 5개 저밀도지구중 치열한 사업승인 경쟁을 벌이고 있는 청담·도곡지구와 잠실지구의 단지별 재건축 순서 결정이 지연되고 있다. 규제가 강화되기 전에 사업승인을 받아내려는 단지들간의 이해관계가 첨예하게 대립되어 있어 서울시와 해당구청이 선뜻 결정을 내리지 못하고 있기 때문이다. 이에 따라 착공까지는 상당기간이 걸릴 것이라는 관측도 나오고 있다. 현재 저밀도지구중 청담·도곡지구에선 영동주공 1단지 등 4개단지 5천50가구가 사업계획승인을 신청한 상태다. 서울시와 강남구는 이 가운데 2천5백가구 정도에 대해서만 우선사업권을 내줄 계획이다. 우선사업권을 얻지 못하는 단지는 최소한 2∼3년 더 기다려야 하기 때문에 아파트값에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 전미정 21세기컨설팅 부장은 "강남의 재건축아파트 단지에선 아직도 일부 투자자들이 부동산중개업소에 돈을 맡겨놓고 물량이 나오는대로 거두는 '싹쓸이 투자'가 성행하고 있다"며 "실수요자들은 신중한 투자자세를 보일 필요가 있다"고 조언했다. 유대형 기자 yoodh@hankyung.com