[부동산 증권화시대] (3) '리츠의 수익성과 위험도'
미국리츠협회(NAREIT)가 지난 20년간의 실적을 분석한 자료에 따르면 지분형 리츠의 수익은 평균 13.45%로 12.99%의 채권보다 높고 15.12%인 대형주보다 낮았다.
위험도의 경우 일반주식이 가장 위험하고 채권이 가장 안정적인 투자수단으로 평가됐다.
리츠는 위험도 역시 그 중간에 놓여 있다.
리츠는 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산을 관리해 주는 회사다.
따라서 리츠의 본질가치는 회사가 보유하고 있는 부동산의 순자산가치(총자산-부채)와 같다.
주가도 이론적으로는 부동산 가격 변동에만 영향을 받아야 한다.
그러나 리츠회사의 주식이 증권시장에 상장되기 때문에 리츠는 일반주식에 영향을 주는 여러 가지 요인들로부터 자유로울 수 없다.
리츠 주가는 본질가치인 부동산 가격변동 외에도 경영진의 운영능력과 전반적인 경기흐름, 주식투자자의 선호도에 따라 오르내린다.
주식시장의 변수를 제외한다면 금융상품으로서의 리츠의 장점은 한두가지가 아니다.
일반 주식보다 배당을 많이 줄 뿐만 아니라 배당은 부동산 임대수익을 기초로 하기 때문에 비교적 안정적이고 예측가능하다.
리츠회사는 일반회사보다 부채비율이 낮기 때문에 재무구조가 건전해 부도의 위험이 거의 없다.
채권은 일정한 이자를 지불하지만 물가가 오른다고 더 많이 주지는 않는다.
반면 리츠는 부동산 임대수익을 기초로 하고 있기 때문에 물가가 상승, 임대료가 오르면 배당을 더 많이 해 줄 수 있다.
채권의 경우 만기가 되면 액면가만 돌려 받지만 리츠는 보유자산의 가치가 뛰면 주가가 올라가서 자본이득까지 기대할 수 있다.
그렇지만 리츠는 채권보다는 배당의 안정성이 떨어지고 성장성은 일반주식보다는 낮다.
이런 특성을 지닌 리츠상품에 과연 누가 투자할까.
현재 채권에 많이 투자하는 연기금 및 보험회사, 은행 등 기관투자가들은 잠재적인 리츠 투자자가 될 수 있다.
기관투자가들은 주식이나 채권과의 연동성이 낮은 리츠주식을 일정부분 자산에 편입시킴으로써 위험을 줄이고 수익률을 제고시킬 것으로 예상된다.
리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당하도록 의무화돼 있다.
일반회사보다 더 많은 배당을 해 준다는 의미다.
때문에 시세차익보다는 안정적이면서 높은 배당수익을 원하는 위험회피형(Risk-averse) 투자자들에게 적합한게 리츠상품이다.
특히 리츠는 매 분기별 배당을 할 것으로 예상되기 때문에 고정적인 수입이 필요한 퇴직자나 퇴직을 앞둔 개인들에게 인기를 끌 것으로 보인다.
박래익 < 현대건설 리츠팀장 ripark@yahoo.com >
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[ 약력 ]
<> 서울대 건축학과
<> 미국 MIT대 부동산 및 도시계획 석사
<> 한국증권금융연구소 강사 역임
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