<>경매절차

법원은 입찰에 부칠 부동산의 내용을 입찰 14일전에 일간신문에 공고한다.

이 때는 새로 나온 물건만 신문에 게재되고 전에 나왔다가 유찰된 물건은 법원앞 게시판에만 공고된다.

신문공고에는 부동산의 주소 면적 감정가 등 간단한 내용만 소개된다.

또 해당 지방법원의 민사과에 가면 입찰물건명세서 임대차조사서 시가감정서 등 해당물건의 이력을 볼 수 있다.

입찰하기 전에 반드시 동사무소와 등기소 구청건축과를 방문해 권리관계를 따져봐야 한다.

현장을 방문해 시세와 건물 관리상태 등을 확인하는 것도 중요하다.

입찰은 보통 오전 10시부터 진행된다.

입찰법정에선 1시간정도 입찰물건명세서를 볼 수 있다.

입찰공고일에서부터 입찰일사이에 변경된 내용을 확인할 수 있는 기회다.

명세서를 모두 보기에는 시간상 제약이 있기 때문에 미심쩍었던 부분이나 낙찰받은후 추가비용이 들 것으로 예상되는 사항만 짚어 보는 게 요령이다.

입찰할 때는 응찰가의 10%인 입찰보증금과 함께 일찰봉투를 내면 된다.

오전 11시면 대부분 입찰이 마감되고 집달관들 입찰금액순으로 정리해 낙찰자를 발표한다.

낙찰일로부터 1주일정도 지나면 법원에서 낙찰자를 확정하고 한달쯤 뒤에 일찰보증금을 뺀 나머지 낙찰잔금을 내게 된다.


<>체크포인트

<>시세확인=경매에 나온 물건은 감정가를 기준으로 한 번 유찰될 때마다 최저입찰가가 20%씩 떨어진다.

그러나 유찰횟수만 보고 입찰에 참가해선 곤란하다.

평가시점에 따라 감정가가 달라지기 때문에 반드시 현장부근의 중개업소를 통해 감정가와 시세 차이를 확인해야 한다.

<>권리분석=경매부동산에 걸려 있는 근저당 가압류 등 대부분의 권리는 낙찰잔금을 낸 다음에 모두 소멸된다.

그러나 함정이 많다.

심한 경우엔 선순위 근저당권이 소액이어서 다음 순위의 가등기를 한 사람이 선순위의 채무를 대신 갚아버리고 등기권을 행사하는 경우도 있다.

이렇게 되면 낙찰 받고서도 입찰가의 10%인 입찰보증금만 날리게 된다.

이같은 위험을 피하려면 경매전문가의 도움을 받아 권리를 분석하는 것도 요령이다.

<>세입자처리=후순위 세입자들이라면 낙찰자가 책임져야 할 부담은 없다.

그러나 이들을 내보내는데는 다소의 비용이 들게 마련이다.

배당을 요구한 선순위 세입자들은 낙찰금액에서 배당을 받겠지만 낙찰 직후에 배당을 취하하게 되면 낙찰자가 전세보증금을 물어줘야 한다.

선순위 세입자란 주민등록 전입일이나 확정일자가 최초 근저당 설정일보다 앞선 경우를 말한다.

<>관리상태=경매물건은 오래 방치돼 관리상태가 엉망인 경우가 많다.

특히 근린상가 등은 건물상태를 꼼꼼히 살펴보고 보수에 드는 비용까지 입찰전에 고려해야 한다.

리모델링을 염두에 둔 경우라면 대지면적과 용적률 등을 미리 확인해야 한다.

<>진입로=현장을 방문했을 때 진입로가 있다고 해서 방심해선 안된다.

겉으로는 진입로가 나 있다해도 사실은 남의 땅이어서 몇 평 안되는 진입로 부분을 사들이느라 뒤늦게 고생하는 경우도 있다.

이처럼 진입로가 확보되지 않은 부동산을 "맹지"라고 한다.

등기부등본과 지적도 등을 통해 진입로를 확인하는 것이 바람직하다.

손희식 기자 hssohn@hankyung.com