"낡은 빌딩을 넓고 멋지게 활용하자"

건물을 허물고 새로 짓자니 비용도 만만치 않고 용적률도 더 제한돼 손해다.

지은지 오래돼 그냥 쓰자니 건물상태가 좋지 않아 유지관리 비용도 부담스럽고 임대수입도 떨어진 상태다.

도심지역에선 갈수록 신축 건축물의 용적률이 엄격하게 제한되는 추세여서 가능하면 기존 건물을 개보수(리모델링)해 외관과 내부 인테리어를 새로 꾸미는 게 유리한 경우가 많다.

특히 정부나 지방자치단체의 정책방향을 잘 활용하면 리모델링의 효과를 극대화시킬 수도 있다.

서울시에선 25일자로 개정된 건축조례를 공포해 시행에 들어간다.

이중 눈에 띄는 부분은 2개 이상의 인접한 대지에 걸쳐 있는 건물에 적용하는 용적률이다.

지금까지는 인접한 대지중 절반이 넘는 대지의 용적률을 적용할 수 있었지만 이제는 각각의 대지에 정해진 용적률을 적용받게 됐다.

예전같으면 용적률이 상대적으로 낮은 인접한 대지를 사들여 더 많은 용적률로 큰 건물을 지을 수도 있었지만 이제는 안된다.

해당 대지에 적용된 용적률 범위 안에서 최대한 넓게 쓸 수 있다면 최상이다.

이처럼 건축면적을 최대한 넓게 활용하면서 건물의 자산가치도 높일 수 있다면 "꿩먹고 알먹는" 셈이다.


<>사례=서울 강남구 논현동의 강남대로변에 있는 5층짜리 빌딩을 보자.

대지 1백55평에 지하 1층,지상 5층인 이 건물에 적용되는 용적률은 3백%다.

현재 바닥면적이 66평이어서 7층까지 지을 수 있다.

인접한 3개 필지가 있지만 이번 서울시의 건축조례 개정으로 인해 보다 큰 빌딩으로 신축한다 하더라도 개별 용적률이 적용돼 더많은 건축면적을 활용할 수는 없는 상황이다.

이같은 사정을 종합적으로 감안해 건물 주인은 기존의 대지 안에서 가장 넓게 쓸 수 있는 방향으로 리모델링을 추진중이다.

건물주는 한걸음 더 나아가 용적률 범위 안에서 8층같은 7층으로 꾸밀 생각이다.

현 상태에서 3개층을 높이되 2층 바닥을 없애 1~2층을 1개층으로 바꿔 고급 음식점 등으로 활용할 수 있게 한다는 얘기다.

대신에 기존의 2층 자리엔 용적률 산정에 포함되지 않는 다락방 식으로 만들어 다양한 용도로 활용할 수 있게 한다는 구상이다.

이미 증축 및 대수선을 위한 가설계에 대해선 구청의 허가까지 받은 상태다.

이 건물은 오는 10월 중순께 리모델링 작업에 들어가 약 10개월간의 공사기간을 거쳐 내년 8월이면 멋진 빌딩으로 탈바꿈할 예정이다.


<>수익성 분석=이 건물을 리모델링하는데 드는 비용은 12억원 정도다.

이 건물을 새로 지을 경우의 공사비는 약 16억원에 이른다.

철거비용을 제외하더라도 리모델링을 하게 되면 4억원 가량의 공사비가 절감된다.

현재 이 건물은 낡은 상태여서 평당 임대료가 4백만원 선이다.

지하공간을 무시하면 5개층의 임대료 수입은 13억2천만원(66평x5층x4백만원)이다.

리모델링을 통해 새로 꾸민 다음엔 임대료가 평당 5백만원 수준으로 자산가치가 높아질 것이란 타당성 분석이 나왔다.

리모델링 후의 임대료 수입은 23억1천만원(66평x7층x5백만원)으로 늘어난다.

결국 리모델링을 통해 10억원 정도의 임대료를 더 받을 수 있어 1년여만에 공사비까지 회수할 수 있다는 계산이다.

게다가 리모델링을 하게 되면 공사기간도 짧아지게 된다.

리모델링하는데는 10개월정도 걸리는데 비해 신축할 경우엔 15개월 정도를 잡아야 하기 때문이다.

도움말:끌&정 리모델(02)511-4020

손희식 기자 hssohn@hankyung.com

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