서울시는 용산부도심 개발 개념을 "3핵 2매듭"으로 잡았다.

서울역.삼각지.용산역을 3핵으로, 이들 핵을 연결하는 동자.남영동 지역과 한강로2가 지역을 2매듭으로 규정했다.

이중 "핵"에는 상업.업무시설이 들어서 부도심을 주도하는 기능을 한다.

"매듭"에는 배후 주거기능과 복합 시설을 넣어 지원기능을 맡게 했다.

서울시는 전체지역을 용산1지역(서울역.삼각지 지구)과 용산2지역(용산역사.국제업무 지구)으로 나눠 각 지역에 맞는 개발특화전략을 추진키로 했다.

용산1지역에 4개, 2지역에 11개의 특별설계단지를 선정해 민간의 개발계획을 적극 반영토록 한 점도 눈에 띄는 대목이다.

<> 용산1지역(32만8천평) =서울역 지구는 5천평의 역무시설을 비롯 상업.주차시설을 확충할 수 있도록 했다.

삼각지 지구는 옛 상명여고지구, 옛 상명여고 북측지구, 전쟁기념관 전면지구 등 3개 특별설계단지로 나뉘어 개발된다.

전쟁기념관 전면지구는 일반주거지역을 준주거지역으로 용도를 바꾸고 복합용도의 건물이 들어서도록 했다.

높은 건물이 남산을 가로막지 않도록 건물높이는 15층이하로 제한한다.

옛 상명여고 지구와 상명여고 북측지구는 기존 상업지역임을 감안,복합용도 개발을 허용하고 용적률을 8백~9백% 허용하되 공원과 공개공지로 사용될 공공용지를 13~45% 정도 확보해 시민들에게 쾌적감을 주도록 했다.

<> 용산2지역(67만평) =철도정비창을 포함한 용산역 주변 21만여평을 대단위 국제업무지구로 조성하는 것이 개발계획의 핵심이다.

향후 용산역이 국내외 관문으로서 교통거점이 되도록 한다는 포석이다.

용산역은 신공항철도와 경의선의 시발역인데다 경부고속철도 중앙역사가 들어서게 돼있다.

이 지역에 서울을 상징하는 80층이상의 랜드마크(Landmark) 건물을 세우고 컨벤션센터, 업무시설 등이 들어서게해 국제적인 업무.비즈니스 메카로 육성한다는 구상이다.

이를위해 건물높이를 최대 1백50m까지 허용키로 했다.

랜드마크 빌딩은 높이 3백50m까지 건설할 수있도록 했다.

용산역사지구는 오는 2004년 고속철도 개통에 대비, 철도청과 대기업이 공동출자한 민간기업에 의해 상업.편의시설이 포함되는 복합역사로 꾸며진다.

용산역앞 환락가(용산역전면 특별설계단지)도 상업.업무기능이 혼재된 오피스가로 완전히 탈바꿈한다.

노후주택이 밀집한 용산공원 남측과 문배동 특별설계단지도 준주거지역으로 용도를 바꾸어 복합용도 건물이 들어설 수 있도록 했다.

신계주택재개발.아세아아파트 특별설계단지는 아파트단지 높이를 20층이하로 제한할 방침이다.

국제빌딩주변.태평양부지 특별설계단지는 업무용도로 지정, 높이 1백50m 이하의 업무용 빌딩을 용적률 7백~9백%로 지을 수 있도록 했다.

<> 대규모 녹지축 =용산민족공원(가칭)-용산가족공원-국립중앙박물관-용산역-국제업무단지를 관통해 한강으로 이어지는 동서 녹지축과 서울역에서 한강대교에 이르는 한강로변을 푸른 거리로 만들어 남북 녹지축을 조성한다.

동서 녹지축은 폭이 50~80m에 이르는 선형축으로 도심재개발사업에 따른 공공용지계획 방식 등으로 확보하게 된다.

남북 녹지축은 한강로변 건축시 확보되는 5~10m의 공지에 나무를 심거나 벤치를 설치해 걷고싶은 거리로 조성키로 했다.

<> 문제점 =용산지역 개발계획의 최대 난점은 교통문제다.

용산1.2지역을 통틀어 교통흐름을 그런대로 소화할 수 있는 큰 도로는 한강로 하나밖에 없다.

한강로변을 따라 20층이상의 업무용 건물과 아파트들이 들어설 경우 교통대란은 불보듯 뻔한 일이다.

도시계획국 관계자는 "용산지역 개발이 동시다발로 이뤄지는게 아니라 순차적으로 이뤄져 큰 문제는 없을 것"이라고 내다봤다.

개발핵심지역이 철도정비창, 군용지 등과 인접해 시의 구상대로 개발계획이 추진되려면 철도청 국방부는 물론 미군측과 협의해야할 사안이 산적해 있다.

막상 개발에 들어가 다른 부처와 협의과정에서 난관에 부딪치면 밑그림부터 뒤틀릴 가능성이 상존하는 셈이다.

강창동 기자 cdkang@hankyung.com