"사업시행인가를 받았거나 신청중인 재개발구역 지분을 노려라"

서울시가 최근 주거지역 용적률 제한을 대폭 강화한 도시계획조례안을 발표한 이후 현행 용적률 규정을 적용받을 가능성이 높은 재개발 구역에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 사업시행인가를 받고 이주비 지급을 앞둔 구역의 경우 현행 기준대로 용적률을 적용할 수 있는데다 초기 투자비 부담을 상당부분 줄일 수 있어 상대적으로 인기가 높다.

더욱이 오는 7월이후 용적률 기준이 강화돼 신규 공급되는 재개발아파트가 급감할 경우 희소가치 측면에서도 이점이 있다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다.

<>상도4구역 =지난 2월 사업시행승인을 받은 이 구역은 총 건립가구수가 2천5백80가구로 올해 시행인가 대상지역 가운데 규모가 가장 크다.

건설될 가구수에 비해 조합원수(1천1백여명)가 적은 편이어서 조합원은 대부분 34평형 이상에 배정될 것으로 보인다.

34평형을 받을 수 있는 지분은 전세를 끼고 7천만원 정도면 살 수 있다.

45평형 지분은 1억5천만원 정도다.

외환위기 이전에 비해 3천만~5천만원 정도 싼 편이다.

이주비는 무이자로 6천5백만원,유이자로 1천5백만원까지 지급된다.

<>길음4구역 =총 건립가구수가 1천8백83가구에 이르는 대규모 단지다.

지하철 4호선 미아역에서 삼양로를 따라 걸어서 4분 남짓이면 닿을 수 있다.

미아초등학교 뒤편이다.

이주비가 무이자 7천5백만원에 유이자 2천만원까지 지급되기 때문에 현금 3천만원이면 34평형을,현금 4천만~5천만원이면 45평형짜리 지분을 살 수 있다.

대림산업이 시공사다.

<>용강구역 =한강 조망권으로 눈길을 끄는 곳이다.

지하철5호선 마포역 서쪽에 위치해 있다.

지난 2월 사업시행인가를 받은 곳으로 올 연말께 착공과 함께 분양이 실시된다.

이주비는 조합과 시공사인 삼성물산 주택부문이 계약조건 협의를 마무리한 후 상반기중 지급될 예정이다.

사유지 50평이 평당 6백만원,20평이 평당 7백50만원에 거래되고 있다.

<>유의사항 =재개발은 국.공유지와 사유지등이 섞여 있고 토지 감정가에 따라 수익성이 좌우된다.

조합에 따라서는 사유지와 국.공유지 비율,지분 크기,원주민및 외지인에 따라 이주비 금액과 승계조건이 다른 곳도 있어 미리 확인해야 한다.

대체로 사유지 비율이 높고 대지면적이 넓은 곳이 건립가구수도 많고 투자수익도 높다.

또 같은 크기의 지분이더라도 도로에 접하고 지대가 낮은 곳을 사는 게 좋다.

이런 곳은 감정평가액이 높게 나와 추가부담금이 적고 평형 배정에도 유리하다.

철거를 마치기 전까지는 입주시기를 단정할 수 없기 때문에 조합원의 재개발 동의율이 높은 곳을 선택하는 것도 요령이다.

< 송진흡 기자 jinhup@hankyung.com >