주택시장이 정중동(靜中動)의 모습을 보이고 있다.

연초부터 매물이 달리며 가파른 상승곡선을 그리던 전세값은 지난 4월을 고비로 그 기세가 한풀 꺾인채 잠잠해진 상황이다.

매매시장도 거래가 거의 이뤄지지 않는 가운데 약보합세를 이어가고 있다.

그러나 주택시장 내부를 주의깊게 들여다보면 집값을 다시 들먹일 수 있는 징후가 곳곳에서 발견된다.

요즘도 막상 전세를 구하려고 돌아다니면 시장에서 만만치 않은 "저항"이 느껴진다.

물건이 거의 없을 뿐더러 계약을 할라치면 호가가 뜀박질하기 일쑤다.

매매시장도 마찬가지다.

한마디로 요즘 주택시장은 예측이 힘든 상황이다.

전세값이 오르면 매매가가 뒤따라 상승한다거나 부동산에 돈을 묻어두면 언젠가는 값이 오른다는 과거의 잣대는 통하지 않는다.

경제규모가 커지면서 주택시장도 금리 물가 증시 경기 등 시장외부 여건에 민감하게 반응하며 빠르게 변화하는 탓이다.

이에따라 요즘에는 내로라하는 전문가들도 주택시장 전망에 대해 의견이 엇갈린다.

상승론이든 하락론이든 나름대로 뚜렷한 논리가 있다.

먼저 집값 상승론자의 주장을 살펴보자.

이들은 올해 전국에서 50만가구를 공급하겠다는 정부발표와는 달리 실제 공급물량은 크게 줄어들 것으로 내다보고 있다.

특히 집값을 선도하는 수도권에서 하반기부터 입주물량 감소가 두드러지고 신규분양 물량 축소로 주택값이 다시 오를 가능성이 높다고 본다.

공급감소가 수요자들의 불안심리를 자극하고 이는 집값 상승으로 연결될 것이라는 분석이다.

실제로 건교부가 수도권 난개발을 막기 위해 지난 2월 준농림지의 국토이용계획 변경요건을 1만평에서 3만평으로 강화한후 공급물량이 격감하고 있다.

용인 김포 광주 등 지자체들은 도시기본계획을 수립하면서 준농림지에 대한 아파트 사업승인을 최대한 억제하고 있다.

지자체들이 도시기본계획을 수립한 후 경기도 및 건교부의 승인을 받고 이를 바탕으로 세부적인 도시계획을 짜려면 1년이상 걸려 공급부족 현상은 시간이 갈수록 심화될 전망이다.

"휴화산" 상태인 전세시장도 집값 상승의 변수로 지목되고 있다.

7월이후 이사철이 되면 전세물량이 달리며 가격이 속등, 매매가를 다시 자극할 것이란 우려가 나오고 있다.

서울의 강남 목동과 분당등 인기주거지역을 중심으로 전세난이 심화되면 전세수요층의 상당부분이 매매시장쪽으로 이동해 집값을 올릴 것이라는 논리다.

특히 전세난은 1~2년안에 해소되지 않고 지속적이고 주기적으로 반복되며 주택시장의 변수로 자리잡을 공산이 높다고 이들은 강조하고 있다.

앞으로 예상되는 분양가 인상이 집값에 반영될 것이란 분석도 나오고 있다.

지난 4월 수도권 지자체중 가장 먼저 도시기본계획을 수립한 파주시가 교하 택지개발지구의 평균 용적률을 90%선으로 대폭 낮춘 것을 비롯 용인 김포 등 다른 지자체들도 비슷한 움직임을 보이고 있다.

특히 서울시가 최근 발표한 재개발 재건축 용적률 하향조정방침이 시행될 경우 집값상승의 주요인으로 작용할 전망이다.

게다가 지자체들은 앞으로 난개발을 막기 위해 각종 기반시설 확보 기준을 강화할 방침이어서 업체들의 부담은 더 늘어날 전망이다.

이런 요인들은 상당부분 분양가 인상에 반영되고 이는 주택가격의 상승을 부추길 소지가 높다고 이들은 보고 있다.

집값상승론에 대한 반론도 만만치 않다.

어느정도 상승은 불가피하지만 그 폭이 피부에 와 닿을 만큼 크지 않을 것이란 주장이다.

이들은 그 이유로 우선 금리와 물가안정을 든다.

한자릿수 금리가 1년이상 유지되고 있고 물가도 예상과는 달리 총선후 안정세를 보여 주택값 상승을 자극하지는 않을 것이란 분석이다.

내집마련의 패턴이 변화하는 것도 집값 안정을 다져주는 요인으로 거론되고 있다.

젊은층을 중심으로 여건이 될때까지 전세나 월세를 사는 대신 내집마련은 새 아파트로 하겠다는 이들이 늘어나고 있다는 것이다.

과거처럼 은행 융자를 안고 어렵게 내집을 마련하기보다 충분한 자금이 조성될 때까지 기다려 새 집을 장만하는 쪽으로 내집마련의 방향이 달라지고 있다는 분석이다.

또 굳이 집을 마련하기보다 임대로 살면서 다양한 문화레저활동을 즐기고 남는 돈은 부동산이외 부문에 투자하겠다는 시각 변화도 집값을 안정시키는데 한몫할 것이라는 주장도 힘을 얻어가는 추세다.

한마디로 과거처럼 집을 통해 재산을 불릴 수 있을 만큼 급격하게 집값이 변하는 시대는 끝났다는 것이 집값 안정론자들의 주장이다.

그렇다면 수요자들은 이제 투자방향의 좌표를 어떻게 설정해야 하나.

이들의 주장들을 바탕으로 앞으로의 주택시장의 판도를 그려보면 하반기에는 물량이 줄어드는 가운데 가격이 어느정도 오를 소지가 높다.

따라서 수요자들은 자신의 여건에 맞게 내집마련에 나서되 선택에 신중을 기하는게 바람직하다.

과거처럼 시장분위기나 막연한 감(感)에 의해 투자하던 방식은 버려야 한다.

지역별로 아파트 상승폭을 비교해 보고 인기아파트의 요건이 어떻게 변화하는지를 살핀후 투자에 나서는 접근방식만이 통하는 시대가 왔다는 뜻이다.

유대형 기자 yoodh@hankyung.com

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