주상복합건물 시장에 찬바람이 불고 있다.

서울시가 상업지역 과밀화를 막기 위해 주상복합건물의 주거부문 용적률을 3백%로 제한하는 "용도용적제"를 도입키로 했기 때문.

건물을 높고 넓게 지을 수 있는 여지가 줄어든다는 뜻이다.

이에 따라 지난해부터 고급주택 시장을 선도해온 주상복합건물 시장은 이미 건축허가를 받은 물량을 끝으로 당분간 신규 물량공급이 줄어들 것으로 전망되고 있다.

이 제도는 상업지역내 주상복합건물에 대해 주거 및 비주거 면적비율에 따라 용적률을 달리 적용하는 것이다.

즉 상업용도에는 상업지역 용적률,주거용도에는 주거지역 용적률을 적용함으로써 용적률을 현행보다 전반적으로 하향 조정하는 효과를 가져오게 된다.

이렇게 되면 상업용도보다 주거용도가 높으면 용적률이 낮아진다.

또 상업용도가 주거용도보다 높으면 용적률이 높아져 지역별 용도에 부합하는 건축물의 건립을 유도할 수 있다.

서울시가 이 제도를 도입한 이유는 그동안 도심 공동화를 방지하기 위해 권장해온 주상복합건물이 주거기능 위주로 초고층.고밀도로 개발되는 바람에 상업 및 오피스 공급의 잠재력이 떨어지고 일조권 침해 및 기반시설 부담등을 초래했기 때문이다.

이에 따라 주거용도로 사용되는 면적비율이 90%인 상업지역내 주상복합건물의 경우 종전에는 일률적으로 용적률 1천%를 적용받았으나 이 제도가 적용되면 용적률이 3백70%(0.9x3백%+0.1x1천%)로 급감,초고층 개발이 어려워진다.

반면 상업용도로 사용되는 면적이 90%이고,주거용도 비율이 10%일 경우는 9백30%(0.9x1천%+0.1x3백%)가 적용된다.

따라서 여의도의 상업지역에 위치한 서울 공작 삼부 수정 진주 한성등 재건축 대상 아파트와 도곡동 목동 신대방동 잠실등지 상업지역의 초고층 주상복합건물 건립계획은 사실상 불가능할 것으로 보인다.

용적률이 낮아지는 만큼 개발이익이 줄어들기 때문이다.

평당 1천만원이 넘는 금싸라기 상업용지에 이렇게 지어선 도저히 수익성을 맞출 수 없다는게 업계의 공통된 의견이다.

다만 이미 건축허가를 받은 서초동 대상부지의 삼성 쉐르빌과 여의도 대우 트럼프월드II는 공급이 가능할 것으로 전망되고 있다.

< 송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr >

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지