개포 주공1,2단지는 재건축태풍의 한가운데 있다.

서울 재건축단지중 최대규모인 1단지는 오는 18일 시공사를 선정한다.

현대건설-현대산업개발,삼성물산-대우 컨소시엄이 수주전쟁을 벌이고 있다.

"박빙의 승부"가 될 것이란 전망이다.

2단지는 다른 단지보다 재건축 출발이 다소 늦었다.

그러나 합리적이고 무리없는 추진으로 사업에 가속도가 붙고 있다.


<>개포주공1단지:11~18평형 5천40가구를 27~56평형 7천7백37가구로 재건축한다.

25층 66개동으로 용적률은 2백99.04%.

건설업체들은 18평형 거주자에게 재건축사상 최고액인 1억3천5백만원의 무이자 이주비를 지급한다.

최소평형인 11평형에는 8천만원이 지원된다.

유이자 이주비는 가구당 2천만원.

11평형 보유자는 27.32평형에 입주할 수 있다.

13.15평형은 각각 38평형,45평형 입주가 가능할 것으로 보인다.

16.17평형은 53평형,18평형은 56평형이 배정될 전망이다.

2002년부터 이주를 시작해 2005년말 준공예정이다.


<>개포주공2단지=지난해 10월 설계사무소를 선정하고 재건축동의서를 받고 있다.

출발은 늦었지만 2달만에 78%의 주민동의를 받아낼 정도로 사업추진속도가 빠르다.

8~25평형 1천4백가구를 25~65평형 1천7백50가구로 재건축한다.

20~25층 29개동 규모다.

5월~6월쯤 시공사를 선정할 계획이다.

용적률을 2백69.94%로 낮춰 잡고 전용면적 18평(60평방m)이하 소형평형을 짓기로 한 것이 특징이다.

조합원 대지지분이 최대 30평에 달할만큼 넓은 것도 장점이다.


<>주요 변수=1단지의 재건축계획은 주민이익을 극대화하는데 초점이 맞춰져 있다.

이는 용적률을 강남구 건축조례상 최고한도(3백%미만)인 2백99%로 잡은데서 단적으로 드러난다.

장영수 재건축추진위원장은 "기존 용적률이 59%에 불과하고 단지내 1만여평의 도시계획도로가 있어 용적률을 높여도 무리가 없다"고 주장하고 있다.

대모산을 가리지 않도록 20층 이상으론 짓지 못하게 해야 한다는 일부 여론도 변수로 작용할 전망이다.

조합원수가 5천40명에 달하는 초대형사업이다 보니 사업지연 가능성도 있다.

강남구가 "주민들의 계획이 구의 도시설계안과 상당한 차이가 있을 수 있다"는 입장을 보이고 있는 것도 부담스럽다.

백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr

---------------------------------------------------------------

[ 투자성 분석 ]

개포주공 1단지 15평형 소유자가 45평형에 입주할때를 가정해 분석해보자.

15평형 매매가는 2억5천만원이다.

완공기간을 6년으로 잡을 경우 이 돈의 금융비용(연10%로 계산)은 약1억9천만원이다.

이주비 1억1천만원이 4년동안 지원된다는 점을 감안하면 금융비용이 5천만원 정도 절감된다.

비례율은 2백%로 예상된다.

대지지분(20.84평)의 2배인 41.7평 초과분(3.3평)에 해당하는 4천만원(분양가 평당1천2백만원 예상)을 추가로 내면 된다는 의미다.

따라서 총투자비용은 매매가 2억5천만원,금융비용 1억4천만원,추가부담금 4천만원을 합한 4억3천만원으로 추산된다.

인근 우성4차 47평은 4억7천만~5억5천만원이다.

따라서 조합측 계획이 실현된다면 1억원 이상의 투자수익도 가능하다.

백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지