서울 강남구 개포동 개포주공아파트 1~4단지가 재건축사업을 통해 1만5천여
가구의 대규모 고층아파트 단지로 탈바꿈한다.

지난해 11월 3단지가 현대건설을 시공사로 뽑은데 이어 3월초엔 4단지,
1단지가 각각 조합원총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

2단지도 현재 주민동의를 받고 있다.

11~25평형 1만4백72가구로 구성된 개포주공아파트는 용적률이 낮지만
저밀도지구로 묶여 있지 않아 재건축 사업추진 여건이 좋은 편이다.

지난해 5월 도시설계지구로 바뀌면서 지역개발 업무가 강남구청으로
이관됐다.

강남구청은 이미 도시설계구역 지정,주민공람공고를 끝내고 현재 도시설계
를 맡을 용역업체 선정만을 남겨둔 상태다.

이르면 올해안에 철거를 시작하고 이주하는 단지가 나올 전망이다.


<>사업추진 현황

현재 재건축 사업이 가장 활발한 곳은 시공사가 선정된 3단지다.

1만9천여평의 부지에 건립된 11~25평형 1천1백60가구가 35~65평형
1천2백84가구로 재건축될 전망이다.

2002년 착공과 동시에 일반분양에 들어가 2004년 하반기 준공될 예정이다.

4단지는 3월초 조합원총회를 열고 시공회사를 선정하기로 했다.

현재 현대건설 현대산업개발 삼성물산 LG건설 대림산업 5개사가
사업의향서를 제출한 상태다.

11~15평 2천8백40가구로 구성된 이 아파트단지는 36~63평형 3천18가구로
건립된다.

단일단지론 가장 큰 규모인 1단지는 조합측이 3월18일 총회를 열기로
잠정결정했다.

시공사는 현대건설.현대산업개발, 대우건설.삼성물산, 대림산업.LG건설
등 3개 컨소시엄중 결정될 것으로 보인다.

지난 82년 완공된 1단지는 12만평에 지상5층짜리 11~18평형 5천40가구가
건립돼 있다.

조합측은 이 곳에 27~56평형 7천8백가구를 지어 조합원분을 제외한
2천7백60가구를 일반분양할 계획이다.

오는 하반기에 이주 및 철거에 들어가 내년말에는 공사를 시작할 방침이다.

이밖에 2단지 1천4백가구도 현재 추진위가 구성돼 주민동의를 받고 있다.

다른 단지들이 사업을 활발히 진행하고 있어 조만간 구체적인 사업일정이
나올 전망이다.


<>아파트 시세

지난해 11월 3단지 시공사 선정을 전후해 거래가 이뤄지고 값이 뛰었으나
지금은 소강상태다.

3단지 아파트가격이 가장 많이 올라 11평형은 1억3천만~1억4천만원,
13평형은 1억8천만~1억9천만원, 15평형은 2억4천만~2억5천만원에 시세가
형성돼 있다.

이는 3개월전보다 평형별로 1천만~3천만원 상승한 가격이다.

1단지 11평형은 1억2천만~1억3천만원, 17평형은 2억7천만~2억9천만원,
4단지 11평형은 1억3천만~1억4천만원, 15평형은 2억3천만~2억4천만원으로
큰 변동이 없다.

사업추진이 가장 느린 2단지의 매매가는 8평형이 8천5백만~9천만원,
16평형이 1억6천5백만~1억7천5백만원, 25평형이 3억2천만~3억3천만원이다.

우진공인(3411-4185) 박명균 사장은 "재건축 사업이 가시화되면서
아파트값이 지속적으로 올라 현재는 거래 가격 모두 소강상태"라며
"실수요자나 투자자들의 문의도 주춤해진 상태"라고 분위기를 전했다.


<>투자수익성 분석

1단지 18평형을 구입할 경우를 예로 들어 분석해 보자.

18평형의 매매가는 2억7천만원, 전세값은 8천만원이다.

초기투자비용은 1억9천만원이고 6년후 입주를 가정한 금융비용은
1억1천5백만원이다.

대지지분의 2배를 무상으로 받을 경우(무상지분율 2백%) 56평형을 배정받는
조합원의 추가부담금은 2천2백만원 정도다.

무상지분율이 1백50%일땐 1억5천만원을 더 내야 한다.

결국 재건축 전의 아파트를 구입해 56평형을 장만하는데 모두 4억7백만원
(무상지분율 2백%)~5억3천5백만원(무상지분율 1백50%)이 들어가는 셈이다.

인근 우성3차 56평형(6억~6억5천만원)에 비해 1억원안팎의 차익이
예상된다.

그러나 이같은 분석엔 변수가 있다.

조합측의 계획대로 사업이 추진되지 않으면 사업여건이 크게 달라질 수
있는 탓이다.

앞으로 사업확정 과정에서 평형 및 가구수, 무상지분율, 평당공사비 등이
바뀌고 일정도 변경될 가능성이 높다.

따라서 사업추진 상황을 보아가며 투자시점을 포착하는게 바람직하다.

< 유대형 기자 yoodh@ked.co.kr >


( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 13일자 ).