청담.도곡지구는 강남 요지에 자리잡고 있다.

교통여건과 교육환경이 뛰어난 것은 물론 주변에 생활편익시설도 잘 갖춰져
있다.

이곳은 용적률이 1백17%로 5개 저밀도지구중 가장 높지만 입지여건이 워낙
좋아 수요자들의 관심이 높다.

주민들도 재건축에 적극적이다.

영동 1~3단지를 제외하면 대부분 주민동의율이 90%를 넘는다.

도곡주공의 경우 외지인비율이 80%로 높아 투자금액을 회수하기 위해서라도
빠른 재건축을 원하고 있다.

따라서 청담.도곡지구에선 올 연말이면 이주를 시작하는 단지가 나올 것으로
전망된다.

<>현황 =청담.도곡지구의 면적은 61만8천7백88평방m.

재건축대상아파트는 13개단지 9천3백2가구이다.

이중 80%인 7천4백44가구는 18평이하(60평방m)이다.

1천1백90가구가 18~25.7평이며 7백8가구는 25.7평을 넘는다.

지은지 20년이 넘는 노후아파트 단지가 많아 사업추진이 빠른 편이다.

단지 앞뒤로는 지하철 3호선 도곡역과 분당선 영동역(2001년6월 개통예정)이
있다.

주변에 삼릉공원, 청담공원 등 녹지도 풍부해 5개 저밀도지구중 택지감정
가격도 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.

<>개발기본계획 =9천3백42가구인 청담도곡지구는 33.8% 늘어난 1만2천5백4
가구로 재건축될 예정이다.

용적률을 최대치인 2백85%로 잡을 경우 ha당 2백38가구가 들어서게 된다.

용적률 2백70%까지는 소형 중형 대형아파트를 3대3대4의 비율로 짓고,
인센티브 건립분인 15%는 중형과 대형을 각각 절반씩 건립하는 것으로
가정해 산출한 것이다.

청담도곡지구는 재건축이후 학생수가 다소 늘어도 현재의 학교시설로 수용할
수 있다고 보고 학교용지를 추가로 확보하지 않았다.

해청아파트와 영동차관아파트 남쪽 6m도로는 16m로 확장된다.

도곡지구 영동복지길도 현재 6m에서 10m이상으로 넓어진다.

학동로상의 진출입을 위한 6m도로는 20m로 확포장된다.

<>추진일정 =가장 관심을 끄는 곳은 도곡주공아파트다.

지하철 3호선 도곡역세권인데다 타워팰리스 쉐르빌 아크로빌등이 들어서
주변이 대단위 주거단지로 탈바꿈하고 있어서다.

도곡주공 3천60가구는 내년 상반기 사업승인을 받아 하반기부터는 이주를
시작할 예정이다.

입주시기는 2004~2005년으로 잡고 있다.

중대형평형이 많이 지어질 개나리 아파트도 사업추진에 가속도가 붙고 있다.

재건축을 추진한지는 2~3년밖에 안되지만 단지규모가 크지 않아 사업이
활기를 띠고 있다.

특히 상가가 없는 개나리3차가 가장 빠른 속도를 보일 전망이다.

대우가 시공을 맡을 것으로 보이는 개나리3차는 올해안으로 사업계획승인을
받아 내년 6월까지 이주를 끝마치고 착공에 들어갈 계획이다.

이주비는 무이자 1억1천만원선이다.

74년에 건립된 해청 영동차관 영동주동1~3단지등도 사업승인절차를 준비하는
등 사업에 박차를 가하고 있다.

<>가격동향 =가격은 대부분 IMF체제 이전의 90%수준까지 회복됐으며
강보합세다.

도곡주공아파트의 경우 10평형이 1억6천5백만원, 13평형이 2억2천5백만~2억3
천만원이다.

13평은 사상최고가인 2~3년전의 2억4천5백만원에 1~2천만원 차이로
접근했다.

한때 10평형 1억원, 13평형이 1억5천만원까지 떨어졌던데 비하면 크게 오른
가격이다.

그러나 정부의 이번 기본계획발표로 시세가 보합세나 약세로 전환될
가능성이 높다고 현지 중개업자들은 전망한다.

건폐율이 줄었고 소형평형비율이 높아지는등 사업성측면에서 불리해졌기
때문이다.

소유자들의 문의전화가 조금씩 늘어나고 있다.

<>투자분석 =도곡주공 13평형(대지지분 19.08평)의 매매가는 2억3천만원,
전세가는 3천만원이다.

매매가에서 전세금을 뺀 금액을 기준으로 산정한 금융비용은 9천3백만원.

추가부담금은 33평형의 경우 5천~6천만원으로 예상돼 총투자비는 33평형이
3억4천~3억5천만원이 된다.

인근 도곡주공고층 34평형시세는 3억4천~3억5천만원, 우성 34평형은
3억7천만~3억8천만원이다.

따라서 현시세라면 투자가치가 크지 않다는게 전문가들의 의견.

그러나 주변이 대규모 주거단지로 변신하고 있는 점을 감안하면 시세상승
가능성이 높다.

48평형을 받을 수 있는 개나리 아파트 3차 28평형(대지지분 26.1평)은
현재 3억4천만원이다.

추가부담금과 금융비용을 합하면 투자금액은 4억5천만~5억원으로 예상된다.

ERA역삼부동산 김승훈대표는 "인근 동원아파트가 평당 평당 1천1백만~1천2백
만원이므로 추가상승여력이 있다"고 내다봤다.

<>투자포인트 =사업추진이 빠른 곳을 골라야 한다.

1~3억원의 돈을 선투자하는 것이기 때문에 사업추진이 원활할수록 금융비용
이 줄어들고 시세차익을 얻을 가능성도 높아진다.

시공회사가 선정된 단지,주민들의 재건축동의율이 높은 단지를 선택하는게
바람직하다.

입주시점인 4~5년뒤 이 지역이 어떻게 바뀔지도 꼼꼼히 따져본후 투자에
나서야 한다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 3일자 ).