수도권의 목 좋은 논 밭 임야 등 준농림지를 사두기만 하면 값이 오르던
시대는 지났다.

설령 값싸게 나온 급매물을 구입했다고 하더라도 언제 팔릴지 장담할 수
없는 일이다.

현금유동성이 선호되는 요즘 단순히 시세차익을 기대하는 것은 수동적인
투자방법이다.

부동산전문가들은 준농림지를 개발, 고정수익을 올릴 수 있는 수익형
부동산 상품을 만들라고 권한다.

공격적인 투자방법으로 바꾸라는 얘기다.

수익형 부동산 상품으로 만들 수 있는 최적의 투자처인 준농림지는 도심
부동산보다 상대적으로 값이 저렴해 잘만하면 1억~2억원선의 투자비로 예금
금리 이상의 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

입지선택이 투자액 회수의 관건이다.

<>건강목욕탕이 뜨는 상품이다 =경기도 용인 광주 파주일대의 준농림지에
지어진 건강목욕탕은 그야말로 인산인해다.

건강을 중요시하는 현대인들의 심리에 맞춰 개발된 맥반석사우나 진흙사우
나 냉탕사우나 등이 건강목욕탕이다.

수도권에 있는 1천평의 준농림지를 매입, 평당 1백70만원에 건평 2백평의
목욕탕을 새로 지으려면 초기 투자비가 5억원을 훌쩍 넘어간다.

초기 투자비가 많을수록 그만큼 위험부담이 커지는건 당연한 일.

초기 투자비를 줄이는 방법은 지주에게 일정수익을 보장해주고 땅을 임대한
후 가건물을 짓는 것이다.

준농림지안에다 가건물을 짓는 절차는 까다롭지 않다.

가건물을 지으면 평당 건축비가 신축때보다 절반으로 줄어든다.

1억5천만~2억원정도면 하루평균 60여명을 수용할 수 있는 건강목욕탕을
가건물로 지을 수 있다.

교통여건이 좋은 자리를 잡는게 필수요소.

<>IMF이후 각광받는 부동산 상품은 고시원 =학생 고시준비생 등의 고정수요
에다 명예퇴직자나 실직자들이 몰려들기 때문이다.

명예퇴직자 등이 숙식을 해결하며 재취업구상을 하는 장소로 고시원을 이용
하는 추세다.

최소 경제단위인 50실규모의 고시원(연면적 1백80평)을 지으려면 3억2천만원
정도는 잡아야 한다.

1천평의 준농림지를 평당 5만원에 매입하는데 5천만원, 설계비(형질변경
허가포함) 및 토목공사비에 3천만원, 연면적 1백80평의 건물을 평당 공사비
1백20만원으로 짓자면 2억1천만원, 세금 예비비로는 3천만원정도면 된다.

새로 건물을 짓는게 부담스럽다면 창고로 사용하던 건물을 구입하거나 임대,
고시원으로 리모델링하면 초기 투자비용이 적게 든다.

리모델링 비용으로 평당 1백10만~1백20만정도 들이면 괜찮은 수준의 시설을
갖출 수 있다.

<>귀농자가 고려해볼 만한 상품은 과수원이나 민박집 =농림부는 올연말까지
의 귀농인구를 6천여가구정도로 추산하고 있다.

지난해보다 3배이상 늘어나는 셈이다.

귀농자가운데 육체노동이 심한 논밭농사보다 원예를 포함한 과수원 농사를
고려하는 사람들이 적지 않다.

과수원을 하려면 적어도 1천평이상의 땅을 평당 5만원이하에 구입해야
수익성이 있다.

낙엽수나 상록수의 묘목은 그루당 4백~5백원정도이기 때문에 1천평의 준농
림지를 평당 5만원에 매입, 8백그루의 묘목을 심을 경우 1억원안팎에서 초기
투자비용을 맞출 수 있다.

지질을 고려해야 하고 농부들의 조언을 받는게 실패를 줄일 수 있다.

민박집은 한철 장사지만 적은 투자비용으로 높은 수익을 기대할 수 있는
부동산 상품중의 하나.

경기도 양평 포천 연천 여주 및 인천 강화 등 유원지가 많은 곳이 투자적지
로 꼽힌다.

2백평정도의 준농림지를 평당 15만선에 매입, 건평 50평의 민박집을 평당
건축비 1백50만원을 들여 방 5~6개는 만들어야 수익성을 기대할 수 있다.

대지가 넓은 구옥이나 폐가을 구입하면 용도변경이 쉬워 초기비용을 줄일
수 있다.

<>지방대학가의 준농림지를 노려라 =수도권일대에 신설된 대학주변은
대학생들을 위한 편의시설이 적은 편이어서 투자적지로 꼽힌다.

땅을 매입하려면 시간도 많이 걸릴 뿐 만아니라 초기 투자비용이 많이 든다.

때문에 땅을 매입하지 말고 임대하는게 투자포인트.

평당 1백20만원선의 건축비를 들이면 건평 60평의 건물을 1억원선에 지을
수 있다.

수익성을 맞출 수 있는 업종은 당구장 생맥주집 등이다.

비수기인 방학을 잘넘기는게 관건.

< 김호영 기자 hykim@ >

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( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 29일자 ).