"쪼개라, 여의치 않으면 개조하라"

"임대중"임을 알리는 사무실이 넘치고 있다.

잇따른 기업퇴출과 부도의 여파다.

당분간 사무실 임대시장의 여건은 개선될 조짐을 없어 보인다.

도심 오피스가는 공동화되고 짐을 싸는 입주자행렬은 계속 이어지고 있다.

현상태라면 사무실임대는 백년하청이다.

적극적으로 손님을 유인하는 전략이 필요한 시점이다.

변화만이 답답한 상황을 타개할 수 있다.

사무실을 잘게 쪼개거나 다른 용도로 개조해 새로운 수요자를 찾아나서야
한다.

<> 작게 쪼개라

불황이지만 작은 부동산은 수요가 있다.

SOHO(Small Office Home Office)족이나 소규모창업자를 겨냥한 상품은
기획력이 뒷받침되면 아직도 불티나게 나간다.

소규모 창업을 준비하는 사람이 많아서이다.

이달중 9개은행에서만 1만여명에 가까운 인력이 감축된다.

화이트칼라 창업자를 타깃으로 삼아 비즈니스텔 데스크텔 등 소규모 사무실
임대사업을 하면 승산이 있다.

<>비즈니스텔 =큰 사무실을 3평 남짓한 여러개의 사무실로 꾸며 컴퓨터 책상
등 최소한의 사무용집기를 갖춘 초소형사무실을 말한다.

서울 여의도 강남 등 오피스타운이 적당한 지역이다.

보증금을 받기보다는 월세로 임대를 하는 것이 유리하다.

창업준비자나 자영업자들이 목돈을 마련하기가 어렵고 큰돈이 있어도 몸을
사리는 경향이 있기 때문이다.

여의도지역의 비즈니스텔의 경우 3.5평은 30만원, 2평짜리는 15만원정도의
월세를 받을 수 있다.

<>데스크텔 =비즈니스텔과 비슷한 형태지만 한발 더 나아가 사무실을 책상
단위로 임대하는 방식이다.

사무실에 책상을 배치하고 조립식 경량칸막이만 치면 되기 때문에 개조비용
이 적게 든다.

사무실 일부공간을 할애해 원탁과 소파를 설치, 회의실이나 방문객접견실로
만들면 경쟁력을 높일 수 있다.

IP(Information Provider)사업자 작가 등 소규모 개인사무실을 원하는
사람이 대상이다.

서초구 등 서울 강남의 경우 책상하나 임대에 보증금 1백만원 월 10만원
정도를 받을수 있다.

보증금이 적기 때문에 건물주는 반환부담이 적다.

또 새임차인을 구하기도 쉽다.

물론 월세도 가능하다.

<> 용도에 맞게 개조해라

요즘같은 시절엔 비어있는 사무실을 임대하는 것만 해도 훌륭한 재테크다.

따라서 임대가 쉬운 업종으로 개조를 고려해볼 수 있다.

원룸 고시원등 경기를 덜타는 새로운 용도를 찾는 것이다.

이때는 유동인구의 성격을 파악하는게 가장 중요하다.

권리금없이 입주할 수 있기 때문에 창업자들은 부담을 줄일 수 있다.

상권분석만 제대로 된다면 성공이 보장되는 방법이다.

<>원룸 =사무실이 주거지역에 있을 땐 원룸이 좋은 아이템이다.

부동산경기가 나쁘다지만 원룸은 젊은층과 신혼부부층을 중심으로 수요가
꾸준하다.

서울 한남동 등 외국인이 많은 곳일 경우 이들을 타킷으로 삼아 인테리어를
꾸민다면 승산이 있다.

50평짜리 사무실을 개조하면 8~15평형 원룸 3~4개를 만들 수 있다.

원룸의 임대료는 서울 강남의 경우 15평형 3천만원, 8평형 1천8백만원선이다

개조비는 평당 70~1백만원정도 소요된다.

오피스텔이나 체인형 원룸과 차별화하는 것이 중요하다.

<>고시원 =학원가에 위치한 사무실이라면 고시원으로 변신을 고려할 만하다.

서울의 경우 아현동 신림동 영등포 강남지역이 해당된다.

50평사무실을 고시원으로 만들면 1.8평~2평형의 고시방을 20개정도 만들 수
있다.

임대료는 방1칸당 10만~13만원을 받을 수 있다.

따라서 월2백만~2백60만원의 임대료수입이 생긴다.

70~80%의 입실률을 유지하면 사무실임대료보다 수입이 많다는게 경험자들의
말이다.

개조비용은 평당 70만원 안팎이며 입실률이 90%로 유지되면 1년내 투자비용
을 회수할 수 있다.

<>도움말:끌과정 (02)407-5021

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 13일자 ).