부동산으로 돈을 번 사람들은 유연한 사고가 몸에 배어 있다.

카멜레온처럼 시장변화에 따라 강온책을 적절히 구사한다.

요즘처럼 부동산시장이 침체를 보이고 있을 땐 그런 특성이 더욱 드러난다.

공격적(수익성)이기보다는 방어적(안정성)인 투자가 주류를 이룬다.

단독주택은 이런 기준에 맞는 부동산 투자상품중 하나다.

IMF이후 가격이 많이 떨어져 싼값에 구할 수 있는데다 활용성이 넓어 잘만
하면 "주거"와 "돈벌이"가 동시에 가능한 일석이조의 투자대상으로 만들 수
있다.

단독주택은 90년대이후 아파트에 밀려 줄곧 하락세를 보여왔다.

서울에서도 입지여건이 괜찮은 지역의 단독주택을 평당 3백만~3백50만원이면
살 수 있다.

같은 지역 아파트값의 60~70%선이다.

IMF이후엔 오히려 아파트보다 낙폭이 크지 않다.

가격탄력성이 상대적으로 작기때문이다.

반면 활용성은 더욱 다양해졌다.

활용성면에선 리노베이션이 돋보인다.

리노베이션은 큰 돈 안들이고 건물을 개조해 주거 및 상업용으로 쉽게 임대
할 수 있다는 장점이 있다.

임대규모가 작아 리스크가 적고 상가나 아파트에 비해 임대가격이 싸 세놓기
가 수월하다.

주거의 편의성에서 아파트에 뒤져 그동안 "천덕꾸러기" 취급을 받았으나
IMF시대엔 사정이 바뀌어 유망한 투자대상으로 떠오르고 있는 것이다.


<> 어떻게 골라야 하나

경매나 급매물시장에 가보면 가장 많은게 단독주택이다.

가격도 싸고 그중에는 알짜배기가 꽤 있다.

잘 고르면 흙속에서 진주를 구할수 있다.

하지만 단독주택을 매입할 땐 입지 주변환경부터 내부구조에 이르기까지
따져봐야할게 많다.

설렁설렁 고르면 나중에 개보수 등 부대비용이 만만찮게 드는만큼 충분한
시간을 갖고 다리품을 많이 팔아야 한다.

단독주택을 구입할 때 가장 중요한 것은 입지여건.

지하철과 가깝고 4m이상 도로변에 접한 곳이 좋다.

학교 공공시설이 가깝고 주변에 상권이 형성돼 있으면 금상첨화.

막다른 골목이나 맹지에 위치한 집은 활용도가 떨어지고 나중에 팔기도
힘들어 값이 싸도 구입하지 않는게 좋다.

또 침수가능성이 높은 저지대도 피해야 한다.

외관 및 건물구조를 잘 살펴보는 것도 중요하다.

도시가스는 설치돼 있는지 내부골조와 수도 전기시설은 문제가 없는지
꼼꼼히 살펴봐야 한다.

통상 지은지 15년이상된 주택은 개보수 비용이 신축 못지않게 들어가
가급적 피하는게 좋다.


<> 어떻게 활용하나

입지여건 주변상권에 대한 면밀한 분석을 토대로 임대업종을 선정한후
리노베이션에 들어가야 한다.

일반적으로 단독주택이 밀집해 있고 교통여건이 괜찮은 곳은 주거용이 좋다.

반면 유동인구가 많고 주변에 상권이 발달한 지역은 상업용으로 개발하는게
바람직하다.

<>주거용 =강북지역에선 목동사거리 수색 연희동 성북동 봉천동일대가,
강남지역은 논현동 청담동일대가 유망하다.

이들지역은 주거환경이 양호하고 지하철과 버스노선이 다양해 직장인들을
대상으로 임대하기가 쉽다.

강북지역은 평당 3백만~3백50만원이면 구입할 수 있으나 강남지역은 평당
5백만원이상 주어야 한다.

보통 2층은 자신이 거주하고 1층을 원룸형태로 꾸며 임대한다.

5평안팎 방1개에 독신직장인이나 신혼부부들을 대상으로 임대, 보증금
1천만~1천5백만원에 월세 15만~20만원정도를 받을 수 있다.

아파트나 오피스텔에 비해 임대가격이 싸 요즘같은 불황기엔 인기가 높다.

<>상업용 =지하철환승역이면서 상권이 발달한 지역은 상업용으로 꾸며
직영하거나 임대를 주는것이 바람직하다.

지하철4.7호선의 환승역인 이수역세권을 비롯 불광역(3.6호선의 환승역)
건대입구역 수유역일대가 신흥투자유망지역이다.

이 지역들은 상권이 팽창중인데다 유동인구가 많아 수요층이 탄탄하고
경기회복시 땅값의 상승탄력이 높은 편이다.

활용방안도 사무실 음식점 카페 미용실 등 다양하다.

관공서나 오피스빌딩이 많은 곳은 한식전문점이나 사무실을, 학교주변은
젊은층을 겨냥한 선물가게나 학생용품점같이 확실한 수요층을 대상으로
업종을 선정하는 것이 승산이 높다.


[[ 단독주택.아파트 투자수익성 비교 ]]

< 단독주택 >

<>주택규모 : 대지50평/2층/층당 25평/구옥
<>주택가격 : 평당 300만원/총 1억5,000만원
<>실제 구입비용 : 1억5,000만원(보증금 1,500만원은 리노베이션에 투자)
<>주거여부 : 자신가족 거주+전세
<>임대 : 1층전세(방3개)
보증500만원/월 20만원 x 2
보증금500만원/월 25만원 x 1
<>손익 : 보증금 1,500만원
월세 65만원
<>특징 : 선호도가 낮은 대신 대지지분이 높다

< 아파트 >

<>주택규모 : 32평형
<>주택가격 : 1억5,000만원
<>실제 구입비용 : 1억3,000만원 은행융자(2,000만원)
<>주거여부 : 자신의 가족 거주
<>임대 : 없음
<>손익 : 융자금에 대한 이자부담(월 255,000만원, 연리 16.5%)
<>특징 : 선호도가 높은 대신 대지지분이 낮다

<>도움말:한국부동산컨설팅 (02)393-8888, 수목건축 (02)578-3777, 끌과정
(02)407-5021

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 29일자 ).

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