[문] 지난 96년 7백만원짜리 전세집을 계약하고 전입신고를 했다.

전세기간이 만료됐지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있다.

싯가 4천만~5천만원으로 예상되는 이 집은 92년 새마을금고로부터
4천2백만원의 근저당이 설정돼있다.

경매시 전세금을 다 받을 수 있는지.

집주인은 알아서 해보라는 식이다.

<대구광역시 남구 대명동 이영선씨>

[답] 질문자는 주택임대차보호법상 가장 우선적으로 보호받는 소액임차인에
해당된다.

따라서 경매시 근저당권자인 새마을금고보다 우선해 경락대금에서 전세금을
전액 돌려받을 수 있다.

소액임차인이란 3천만원이하(특별시와 광역시의 경우) 세입자로 1천2백만원
까지 우선변제권을 갖는다.

손쉬운 소송이기 때문에 변호사를 선임하지 않고 본인이 직접 소송할 수
있고 인지대 송달료 등 비용은 10만원미만이다.

승소후 강제집행을 위한 경매신청시에는 적지않은 집행비용을 미리 내야
하지만 이 역시 경락대금에서 변제받을 수 있다.

경매신청시 제일 큰 문제점은 현행 주택임대차보호법과 민사소송법의
부조화로 집을 비워줘야만 경매를 신청할 수 있다는 점.

그러나 서울지방법원은 최근 세입자가 집을 비우지 않고도 내용증명을
보내면 경매를 통해 강제집행할 수 있다고 판시했다.

따라서 질문자는 승소판결을 받은후 "경락대금에서 전세금을 변제받은 즉시
집을 비워주겠다"는 통지를 반드시 내용증명우편으로 보낸뒤 내용증명통지를
붙여 경매를 신청하면 된다.

도움말 심창주 변호사 (02)596-6100~1

( 한 국 경 제 신 문 1998년 8월 4일자 ).