도심의 자투리땅을 이용한 상가주택이 IMF시대 유망 부동산 투자대상으로
떠오르고 있다.

상가주택은 주거와 상업시설이 복합화된 형태로 건물의 상층부는 주택,
하층부는 점포(근린생활시설)로 이용하는 건물.

건축 연면적중 주거부분이 50%이상이면 세법상 주택으로 분류 된다.

따라서 건물주가 5가구 이상을 소유해도 주택임대사업자 등록을 마치고
5년만 보유하면 팔때 양도세 면제혜택을 받을 수 있다.

<>왜 좋은가 =상가주택은 직접 거주하면서 고정적으로 상가 임대수익을
얻을 수 있는 것이 큰 장점이다.

특히 최근의 부동산가격 폭락으로 적은 돈으로 투자가 가능하다.

각 자치단체가 자투리땅의 활용을 적극 권장하고 있어 건축승인 절차가
다른 건축물에 비해 단순하며 소유인이 직접 영업을 할 수 있는 것도
매력이다.

주변 상권이나 거주인구의 소비성향을 살펴 업종을 잘 선택하면 높은
수익도 기대된다.

베스트컨설팅의 윤재호 실장은 "최근들어 역세권 등에 상권형성이 좋은
위치의 자투리땅에 소규모 상가주택을 짓겠다는 명퇴자들의 문의가 늘고
있다"며 "올 상반기중 주택 임대사업자 등록기준이 현재의 5가구에서
2가구로 조정되면 상가주택개발이 더욱 활기를 띨 것"으로 전망했다.

<>좋은 입지는 =대로변보다는 도로폭이 6~10m정도되는 이면도로변에 있는
주거지역이나 준주거지역이면 무난하다.

그러나 개발전망이나 건물가격 상승을 고려해 두블럭 이상 안쪽으로
들어가는 곳은 피해야 한다.

땅모양은 평지로 도로에 접한 면이 넓고 사거리 코너에 위치해 있으면 더욱
좋다.

특히 지하철 전철역에서 5백m이내의 역세권은 상권형성의 가능성이 큰
곳이다.

<>유망지역은 =현재 상권은 좋지 않더라도 앞으로 이면도로까지 상권형성이
예상되는 곳을 골라야 한다.

서울지역의 경우 길가의 상권은 성숙돼 있지만 아직 이면도로까지 본격적
으로 개발되지 않은 왕십리 연신내 수유동 등이 유망하다.

당장 월임대수익에 비중을 둔다면 이미 상권이 형성된 건대입구 성신여대
경희대앞 등이 눈여겨 볼만하다.

도시계획상 용도지역이 주거지역에서 상업지역으로 변경돼 고밀도개발이
가능한 성북역일대 사당동 미아동 등도 투자 유망지역으로 손꼽을 수 있다.

땅값도 IMF이전보다 10~20%정도 빠져 강남의 방배.사당지역의 경우 이면도로
평당시세가 6백만~8백만원, 강북의 불광.연신내지역의 평당시세는 5백만~
6백만원대를 나타내고 있다.

<>유의사항은 =직접 현장을 방문해 개발지역의 위치와 주변상권의 시세 및
영업현황을 파악해 둬야 한다.

기존 건물을 구입할 경우엔 일반매매 급매 경매중 본인의 자금여력과
사정에 적합한 매물을 택하돼 사전에 부동산전문가의 의견을 충분히
청취하는 것이 좋다.

요즘같은 부동산침체기에는 매물이 시중에 많이 나와 있으므로 일반매매
보다는 급매나 경매로 물건을 취득하는 것도 유력한 방안이다.

< 김재창 기자 charm@ >

[[ 상가주택 유망지역 ]]

<< 강남 >>

<>영등포구청역

.현황 및 특성 =지하철 2.5호선 환승역, 구청.병원 등 인구 집적시설이
밀집돼 개발 잠재력 높음
.이면도로 평당시세 =600~700만원

<>서울대입구역

.현황 및 특성 =40m 남부순환로 중심으로 대규모 시설급증, 이면도로변
개발에 중.장기 유망지역
.이면도로 평당시세 =600~800만원

<>사당역

.현황 및 특성 =지하철 2.4호선 환승역, 일반주거에서 상업지역으로
용도변경됨, 동작대로 이면도로 유망
.이면도로 평당시세 =600~800만원

<>신천역

.현황 및 특성 =올림픽로 중심으로 일반주거지역에서 준주거지역으로
용도변경예정
.이면도로 평당시세 =600~700만원

<>천호역

.현황 및 특성 =지하철 5호선과 공사중인 8호선의 환승역으로 유통.업무
시설이 증가
.이면도로 평당시세 =700~800만원

<< 강북 >>

<>연신내역

.현황 및 특성 =서울과 고양.파주시를 연결하는 관문으로 이지역일대가
일반주거에서 일반상업지역으로 용도변경
.이면도로 평당시세 =500~600만원

<>수유역

.현황 및 특성 =일반주거에서 준주거지역으로 용도변경, 강북구청 일대와
백운봉길 일대 이면도로 개발유망
.이면도로 평당시세 =600~700만원

<>성북역

.현황 및 특성 =역세권 일대 대형 유통시설이 민자사업으로 개발될
예정. 광운대 주변일대 중.장기 투자유리
.이면도로 평당시세 =500~600만원

<>왕십리역

.현황 및 특성 =민자역사 개발, 불량주택 재개발로 대규모 주거단지
형성, 3개전철 환승역 등 유망지역
.이면도로 평당시세 =500~700만원

<>군자역

.현황 및 특성 =지하철 5.7호선 환승역으로 주거.상업시설의 잠재수요
많음
.이면도로 평당시세 =500~600만원

( 한 국 경 제 신 문 1998년 5월 20일자 ).