올 상반기중 주택임대사업자의 등록요건이 5가구에서 2가구로 대폭
완화된에 따라 주택임대사업이 부동산 재테크 수단으로 각광 받을
전망이다.

주택임대사업은 등록세 및 취득세 감면과 같은 각종 세제혜택이
주어지는데다 고정적인 임대수익을 거둘 수 있어 초기투자에 비해 수익성이
높다.

특히 이번에 사업자등록 기준이 크게 완화돼 사업전망을 더욱 밝게 하고
있다.

또 정부가 부동산 보유에 따른 세금을 무겁게 하는 쪽으로 세제개편을
추진하고 있지만 주택임대사업에 대해서는 예외규정을 둘 것으로 보인다.

소액자본으로도 사업을 시작할 수 있어 주택임대사업이 이젠 부동산
투자의 대중적 방법으로 떠오를 것으로 보인다.

<>임대사업절차

조만간 2가구 이상 분양받거나 매입하면 누구나 사업자가 될 수 있다.

소유권 이전등기 전이라도 분양 또는 매매계약서만으로 사업자등록을
신청할 수 있다.

거주지 시.군.구 주택과를 방문, 임대사업자 신청을 하고 임대사업자
등록증을 받아 임대개시 10일전까지 임대조건을 신고해야 한다.

신고내용은 계약기간 보증금 임대료 등이며 임대차인과 계역시에는
반드시 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

이와는 별도로 거주지 세무서에 임대개시 20일 전에 임대사업자 등록을
해야 세금감면 혜택을 받을 수 있다.

<>주의점

임대사업용 주택을 취득한지 2개월 이내에 사업자등록을 해야 등록세나
취득세를 감면받을 수 있다.

또 전체 건물을 하나의 주택으로 취급하는 다가구주택으로는 사업을
벌일 수 없다.

임대료를 보증금으로 받으면 세금이 면제되지만 월세와 병행하거나 전부
월세로 받으면 월세에 해당하는 사업소득세를 내야 한다.

기존주택으로 사업을 할때 취득세와 등록세의 감면혜택이 없다는 것도
염두에 둬야 한다.

건축주로부터 최초 승계한 전용면적 18평이하 공동주택(아파트 다세대
연립)에 대해서만 취득세 등록세가 면제된다.

공동주택이라도 전용면적이 18평을 넘으면 세제혜택이 없다.

양도소득세 감면규정은 주택의 취득형태와 임대기간에 따라 조금 차이가
있다.

신규주택은 5년 이상이면 1백% 면제되지만 기존주택은 5년 이상 50%,
10년 이상 1백%를 각각 감면 받는다.

<>사업유망지역

가장 중요한 것은 입지 선정이다.

일반적으로 지하철 역세권이나 공단 배후지, 대학교 주변 등 임대
수요층이 두터운 지역이 유리하다.

이 지역에서 사업을 벌일 경우 5년 임대후 매각시에는 짭짤한 시세차익도
기대할 수 있다.

또 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 70% 이상이어서 초기
투자자금이 적어야 사업성이 있다.

서울에서는 전세가율이 높아 임대수요가 많은 소형아파트 밀집지역인
상계동 중계동 하계동 등지를 꼽을 수 있다.

지하철 역세권을 수도권으로 확대할 경우 강남~분당~수원영통으로
이어지는 경부축, 화정~일산~파주의 경의축, 평촌~산본~안산의 4호선축,
상계~의정부의 경원축이 유망하다.

< 김태철 기자 >

(한국경제신문 1998년 3월 19일자).