불황기에는 틈새 부동산에 투자하라.

IMF 한파로 부동산시장이 얼어붙고 있는 가운데 임대주택사업용아파트
경매부동산 신도시 인근 준농림지 등 틈새 부동산 상품들이 유망
투자대상으로 떠오르고 있다.

이들 부동산은 다른 부동산에 비해 투자안전성이 높은데다 장기적으로
시세차익까지 기대할수 있기 때문이다.

특히 요즘처럼 부동산시장이 침체돼 있을때 이들 틈새상품을 확보, 잘
활용하면 의외의 투자성과를 거둘수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

[[ 임대주택사업 ]]

임대주택사업자로 등록하면 취득및 등록세, 양도소득세를 감면받을 수
있고 고정적인 임대수입을 얻을 수 있기 때문에 임대주택사업이 IMF시대의
유망 투자대상으로 주목받고 있다.

임대주택사업은 전세가 비율이 매매가의 70%를 넘거나 매매가와 전세가
차이가 2천만원이 안되는 소형아파트를 많이 확보하는 것이 관건이다.

또 양도소득세 취득세 등 각종 세금을 면제받고 시세차익을 고려해
입지선정을 해야 한다.

서울.수도권지역을 잘 살펴보면 집값에 대비한 전세가 비율이 70%를
넘거나 집값과 전세값 차이가 2천만원도 채 안되는 아파트를 적지 않게
발견할 수 있다.

예를 들어 수원시 우만동 주공아파트 18평형의 경우 매매가가 4천9백만~
5천1백만원인데 비해 전세값은 3천7백만~3천9백만원이다.

집값에서 전세값이 차지하는 비율이 80%에 이르며 매매가와 전세가
차이가 1천만원에 불과하다.

주택임대사업에 필요한 최소가구인 5가구를 전세끼고 구입하면 가구당
1천만원씩 5천만원에 당장 임대사업자로 나설수 있는 셈이다.

주택임대사업을 하기에 적당한 소형 아파트가 많은 지역은 서울의 경우
노원 강북 도봉구등이며 수도권에선 수원을 비롯 부천 의정부 안산 등이다.

[[ 경매부동산 ]]

불경기때 투자하기가 더 좋은 것이 법원 경매물건이다.

경매부동산은 한번 유찰될 때마다 10%씩 가격이 하락하는 만큼
불경기때는 응찰자가 적어 싼 가격으로 조건좋은 부동산을 매입할 수 있기
때문이다.

최근 동향을 보면 지난 7월을 고비로 매월 1백건이상씩 경매매물이 늘고
있으나 매기가 없어 낙찰성사건수가 별로 없는 편이다.

상가와 토지의 경우 낙찰가율이 50%대 이하로 낮아졌으며 90%선을
유지하던 아파트 낙찰가율도 최근 80%대로 떨어졌다.

경매투자의 단점은 해당 물건을 낙찰받아 완전한 자기소유로 하는데 약
4개월 정도 소요된다는 점이다.

따라서 최소한 5천만원이상의 여유자금을 갖고 투자할 수 있어야 한다.

법원경매는 또 법적인 절차를 밟아야 하고 세입자가 선순위일 경우
명도이전에 따른 권리관계를 해결해야 한다는 점에 유의해야 한다.

[[ 수도권 준농림지 ]]

신도시 인근 준농림지도 무난한 투자대상이다.

준농림지 시세가 전반적으로 떨어질것으로 예상되지만 신도시 인근
준농림지는 기반시설 이용이 쉬워 가격 상승가능성이 높기 때문이다.

특히 그린벨트에 대한 규제완화가 신정부에서 추진될 예정이어서 파주
김포 용인 남양주를 중심으로한 준농림지에 관심을 가질만 하다.

이미 착공된 광역교통망.경전철 주변 준농림지를 사두는 것도 나쁘지
않다.

이미 착공된 도로나 철도는 개통일자가 늦춰질 수 있지만 어떻든
사업은 진행되기 때문이다.

오히려 지금처럼 값이 떨어져 있을때 매입하게 되면 투자수익도
올릴수 있을 것으로 예상된다.

[[ 도심 주거용 오피스텔 ]]

오피스텔은 1가구 2주택에 해당되지 않고 보유할 수 있다는 특징때문에
지역에 따라선 투자가치가 있는 편이다.

서울 강남지역이나 여의도에 위치한 오피스텔의 경우 유동인구와
임대수요가 많아 경기불황에도 여전히 인기를 끌고 있다.

따라서 도심 등 인기주거지역과 업무용 건물수요가 공존하는 곳을
선택하는 것이 좋다.

[[ 서울.수도권 아파트 ]]

서울 수도권지역의 입지여건이 좋은 아파트는 여전히 희소가치를 갖고
있다.

이들지역은 주택보급률이 70% 정도에 불과한데다 경기침체로
주택건설업체들이 아파트 공급물량을 줄이고 있기 때문이다.

따라서 교통여건, 교육시설, 단지규모, 생활용수 공급상황 등이 무난한
택지개발지구나 대규모 단지에 있는 아파트는 매입해도 손해를 보지 않을
것으로 보인다.

특히 수도권지역 분양가 자율화가 실시되면 입지여건이 뛰어난 지역의
아파트값이 생각보다 많이 오를 가능성도 있다.

이들 지역에선 입주때까지 금융비용을 포함한 분양가가 주변지역아파트
시세보다 낮은 신규공급아파트를 분양받거나 새로 입주가 시작된 아파트를
매입하는 것이 좋다.

새로 입주되는 아파트는 가격이 싸고 매물이 풍부하기 때문이다.

< 송진흡 기자 >

(한국경제신문 1998년 1월 1일자).